근저당있는 투룸빌라.. 절대불가인건가요?

Question

이번에 월세(반전세)로 집을 계약하려고 하는데요

서울 용산구 투룸빌라

등본상)

임대인이 과거매매가는 5억9천,

현 kb시세로 5억 8천

계약조건 7000만원/80만원

보증보험불가 확정일자 전입신고가능

등기부등본상 을구에 21년 8월 17일자러 근저당이 설정되어있습니다(채권채고액 3억3000만원, 하나은행)

그리고 현재 세입자앞으로 세입자의사정으로 전입신고불가하여 전세권설정되어있어요(7천만원)

전 근로소득 연7000초과 소득이있고 약 10년차 직장인이고 계약시 카카오뱅크류 전월세보증금대출 4500만원정도 받을 예정입니다.

보증보험사 3곳에 문의결과 보증보험은 안된다고 들었고,

제가 알기론 21년근저당기준 소액임차인 최우선변제가 5000만원까지 되는데 보증보험없이 계약을 해도 괜찮은 상황일까요?

제가 할수있는 선택지는 두가지라고 생각이 드는데

1) 경매가 안넘어갈거라 믿고 확정일지 전입신고+이사한다. 혹시나 경매가 넘어가더라도 5천만원은 사수하는거고 2000만원은 경매가 안넘어갈거라믿고 간다?

2)보증금을 5천으로 낮추고 90으로 월세를 할지 집주인에게 말해 5천은 확실하게 보장받는다

이래나 저래나 보증보험은 불가한데 보증보험없이 계약해도 괜찮은지, 소액임차인보호를 위한 최우선변제로 5000만원은 확실히 받을 수 있는지도 궁금해요

그리고 근저당있는집은 무조건 걸러야하는건지도요

경매로 넘어갈시 70프로로 계산하면 해당물건가격이 4억정도 되는데 현재 근저당3억3천+전세보증금7천이면 딱 4억이 되기는 합니다 그래서 그런지 보증금안전진단(홈큐)에서는 안전으로 나오긴하네요..

혼자 고군분투하는데 도와주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

한가지 간과하시는 점이 있는데 보증금을 돌려받기 위해 경매까지 진행될 경우 그 시간적 소모와 스트레스는 엄청납니다, 그만큼 과정상 준비해야하는 점과 현 주소지에 낙찰전까지 불안전하게 거주를 해야하기 때문입니다. 또한 소액임차인에 해당된다고 해서 5000만원 배당이 가능하다라는게 해당 매물이 안전하다가 아니라 위험하지만 내 보증금중 일부를 지킬수 있다가 맞습니다. 그리고 경매시에 낙찰금액은 아무도 예상할수 없습니다. 주택가격 70%에 낙찰을 할지 유찰되어 더 하락하여 나머지 2천만원은 배당받지 못할수도 있기에 결론적으로 해당 주택이 안전한 이유를 찾기보다는 위험성을 먼저 보시고 이보다 안전할수 있는 매물을 적극적으로 알아보신뒤 어쩔수 없는경우 입주를 고려하는게 맞을듯 보입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

지역이나 주택의 종류, 개별적인 상황에 따라 다르긴 하지만 대략적인 상태를 짐작해 보는 용도로 아래와 같은 공식을 활용하여 비교하여 보시기 바랍니다. 건축물 대장상 다가구 주택이라면 다른 모든 호실의 세입자 전세금, 보증금 도 공제해서 비교해야 하며 선순위 세입자를 따져야 할 상황이 올 수도 있어 좀더 주의해야 합니다. 아파트/오피스텔이 아닌 경우 경매시 낙찰률이 낮으므로 더 주의해야 합니다.

건물시세 x A% - 은행근저당 – B = 차액 과 내 보증금 비교

A값: 아파트, 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가주택 60~65%

B값: 건물 세입자 전세금 + 반전세보증금 + 월세 소액임차보증금

등기상 소유권관련한 권리인 가압류, 압류, 경매 등은 당연히 없어야 하고 근저당도 비율이 50%를 넘으면 부담이 됩니다. 가급적 근저당 비중이 적은 집을 선택하시고 어쩔 수 없는 경우에는 보증금을 줄이고, 전세보증보험이 되는 집을 선택하시길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

근저당이 있어도 전세가율이 안전범위에만 해당하면 계약하셔도 괜찮습니다.

여기서 안전범위란, 전세가율 70% 미만으로 쉽게 경매로 넘어가도 보증금이 확실히 변제가 가능한 정도 입니다.

빌라의 경우 시세가 불규칙하며, 특히 서울 용산 소재의 경우 재건축 이슈로 가격이 뻥튀기 되어있을 가능성이 높습니다.

해당 이유로 보증보험에서는 보험이 반려가 되었을 가능성이 높고요.

서울지역 최우선변제는 1.65억 이하 보증금의 경우 5,500만원까지 해당합니다.

해당 범위는 23년 2월 이후 설정된 근저당에만 해당하며

주택의 근저당이 그 이전으로 설정되어 있으면 해당 설정일자에 맞는 최우선변제금액을 보시면 됩니다.

결과적으로 최우선변제에 해당하는 범위로 보증금을 설정하시고 월세를 올리시는게 현명합니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.