안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 새 계약서를 안쓰면 준 묵시적 갱신이 되서 퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가 생기나요?
네, 그렇습니다. 임대인이나 임차인이 임대차 종료일로부터 2개월 전까지 아무런 이야기 없이 지나간 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 다시 임대차 된 것으로 봅니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있고, 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 임대인은 임차인이 퇴거 통보한 날로부터 3개월 안에 돈을 돌려줘야 합니다.
2 새 계약서를 작성한다면 특약에 임대차 3법에 의한 재계약 임을 명시하면 퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가 생기나요?
아니요, 그렇지 않습니다. 새 계약서를 작성한다면 당사자 합의에 의한 재계약이라고 보아야 합니다. 이 경우 임차인은 임의로 계약을 해지하지 못하고 원칙적으로는 나머지 재임차 기간 월세를 부담해야 하고 재임차 기간이 종료되어야만 보증금을 반환받을 수 있습니다. 특약에 임대차 3법에 의한 재계약 임을 명시하더라도 이는 재계약의 성질을 바꾸지 못합니다.
3 동결 계약이면 새계약서 작성해도 확정일자 받을 필요가 없는건가요?
아니요, 그렇지 않습니다. 동결 계약이라도 새 계약서를 작성한다면 재계약으로 보아야 하므로 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임차인의 전세권을 보호하기 위한 것으로, 재계약시 임차인은 증액분에 대한 확정일자를 다시 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
