임대차 동결 재계약 묵시적 갱신에 대한 질문

Question

주인분과 의견 교환 후 전세를 동결로 재계약 하려는데1 . 새 계약서를 안쓰면 준 묵시적 갱신이 되서퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가생기나요?2. 새 계약서를 작성한다면특약에 임대차 3법에 의한 재계약 임을 명시하면퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가생기나요?3. 동결 계약이면 새계약서 작성해도 확정일자 받을 필요가없는건가요?

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약서 작성여부와 묵시적갱신과는 관계가 없습니다 , 묵시적 갱신은 만기6~2개월전 서로간 아무런 의사협의 없이 해당 기간이 지나갔을 떄 성립됩니다. 질문의경우는 성립되지 않습니다. 2. 묵시적 갱신과 임차인이 계약갱신청구권사용한 재계약일때만 해지 통보 3개웛후 계약종료가 도됩니다. 질문에서 묵시적갱신 성립x. 본인이 갱신청구권사용을 명시하지 않으면 이는 적용되지 않습니다 .3. 계약서 작성할 필요없고, 확정일자 재부여도 필요없습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.1. 동결로 하기로 협의 했으니 묵시적 갱신이 아닌 협의 갱신입니다.2. 계약서에 계약갱신청구권을 사용한 갱신임을 명시하시면 가능합니다.3. 네.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 새 계약서를 안쓰면 준 묵시적 갱신이 되서 퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가 생기나요?네, 그렇습니다. 임대인이나 임차인이 임대차 종료일로부터 2개월 전까지 아무런 이야기 없이 지나간 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 다시 임대차 된 것으로 봅니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있고, 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 임대인은 임차인이 퇴거 통보한 날로부터 3개월 안에 돈을 돌려줘야 합니다.2 새 계약서를 작성한다면 특약에 임대차 3법에 의한 재계약 임을 명시하면 퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가 생기나요?아니요, 그렇지 않습니다. 새 계약서를 작성한다면 당사자 합의에 의한 재계약이라고 보아야 합니다. 이 경우 임차인은 임의로 계약을 해지하지 못하고 원칙적으로는 나머지 재임차 기간 월세를 부담해야 하고 재임차 기간이 종료되어야만 보증금을 반환받을 수 있습니다. 특약에 임대차 3법에 의한 재계약 임을 명시하더라도 이는 재계약의 성질을 바꾸지 못합니다.3 동결 계약이면 새계약서 작성해도 확정일자 받을 필요가 없는건가요?아니요, 그렇지 않습니다. 동결 계약이라도 새 계약서를 작성한다면 재계약으로 보아야 하므로 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임차인의 전세권을 보호하기 위한 것으로, 재계약시 임차인은 증액분에 대한 확정일자를 다시 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.1 . 새 계약서를 안쓰면 준 묵시적 갱신이 되서퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가생기나요?==> 네 사실입니다. 계약갱신을 한 경우에도 해당되는 만큼 계약서를 써도 마찬가지입니다;2. 새 계약서를 작성한다면특약에 임대차 3법에 의한 재계약 임을 명시하면퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가생기나요?==> 네 임차인이 계약해지를 요구하는 경우 3개월 후에 정상적으로 게약을 종료시킬 수가 있습니다.3. 동결 계약이면 새계약서 작성해도 확정일자 받을 필요가없는건가요?==>네 그렇습니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전 2개월에서 6개월사이에 서로가 아무런통보가 없이 지나갔다면 묵시적 갱신이 된건데 여기서 임차인이 살다가 이사계획이 있어서 나가겠다고 통보후 3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다금액변동이 없으면 계약서 작성했다해도 확정일자 안받아도 되니 예전계약서도 보관잘하시기 바랍니다