전세보증금 반환관련 질문드립니다.

Question

안녕하세요, 답변에 늘 도움많이 받고 있어 감사드립니다.

전세보증금 반환관련 문의드립니다.

집주인에게 전세계약만기일까지 전세금 상환이 어려울꺼 같다는 연락을 받아 임차권등기를 생각중입니다.

그런데 오늘(전세만기일 하루전) 집주인에게 연락이 와서 해당 건물을 담보로 대출을 받아 일부라도 상환을 할테니 임차권등기를 일주일만 미뤄달라고 합니다. 만약 일주일내 대출이 안되서 상환이 안될 경우 그때는 임차권등기를 해도 어쩔수 없다고 하네요.(전세보증보험x)

질문1) 이 경우 대출이 된다면 은행에서 근저당을 설정할텐데 그 이후에 제가 임차권등기를 해도 임차인이 은행보다 선순위자로 보호 받을 수 있는지요?

질문2) 또한 대출이 되었다고 하더라도 그 대출금이 우선 임대인에게 지급이 될텐데 그 금액을 임차인에게 반드시 지불하겠금 하는 계약서를 작성할 경우 효력이 있을지요?(주거용오피스텔로 전세보증금반환용 대출은 안되고 일반 담보대출만 가능하다고 합니다.)

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 임차권등기는 대항력을 유지해주는 효력을 가집니다. 따라서 임차인이 점유를 지속하고 있는 상황이라면 임차권등기가 늦는다고 하여 대항력이 밀린다고 보기 어렵습니다.

2. 해당 계약서도 법적인 효력이 있으나, 위반시 민사소송으로 지급청구를 해야하는 문제가 발생합니다.

Answer 2

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 네. 기존에 대항력이나 우선변제권을 취득한 상태라면 임차권등기시 그 순위가 그대로 유지됩니다.

2. 계약서를 작성할 경우 당연히 효력이 있겠지만 이는 단순히 채권적 효력에 불과하기 때문에 만약 집주인이 이를 어기고 대출금을 지급하지 않을 경우 소송으로 해결할 수 밖에 없을 것입니다(그런데 이는 결국 전세금 반환청구권과 동일한 내용이 될 것이므로 계약서 작성이 특별히 유의미한 것인지는 모르겠습니다).

관련법령

주택임대차보호법

제3조의3(임차권등기명령)

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>