건축물 위반건축물 발견 부동산에 입금한계약금 환불가능하나요
부동산 에서 문제 없는 건물이라해서
부동산 사장님이 계약금 10% 입금
하라 해서 입금 후 등기부와 건축물
대장 열람 해 보았더니 위반건축물로
대어있어요. 부동산 사장에게
보낸 가계약금 돌려 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
1. 결론
부동산 중개업자가 건축물의 위반 사실을 제대로 고지하지 않고 ‘문제 없는 건물’이라 설명한 경우, 이는 중대한 설명의무 위반으로 볼 수 있으므로 계약금 전액 반환 청구가 가능합니다. 이미 입금된 가계약금이라 하더라도, 부동산 중개업자와 매도인 모두에게 손해배상책임 또는 계약 무효를 근거로 반환을 요구할 수 있습니다.
2. 법적 근거
공인중개사법은 중개업자가 중개 대상물의 권리관계나 법령상 이용제한 등 거래에 중대한 영향을 미치는 사항을 확인·설명할 의무를 명시하고 있습니다. 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있다면 이는 거래의 본질적 판단요소로, 반드시 설명해야 할 중요사항에 해당합니다. 이를 고지하지 않은 경우, 계약은 착오 또는 사기에 의한 의사표시로 취소 또는 무효가 될 수 있으며, 이미 지급한 계약금의 반환을 청구할 수 있습니다.
3. 반환 청구 절차
우선 부동산중개업자에게 내용증명으로 계약금 반환을 공식 요구해야 합니다. 이때 위반건축물 표시가 기재된 건축물대장 사본과, 계약 당시 ‘문제없다’고 안내받은 사실을 입증할 수 있는 문자·통화기록 등을 첨부합니다. 중개업자가 반환을 거부하거나 연락을 회피한다면, 공인중개사협회 분쟁조정신청 또는 민사소송(부당이득반환청구) 절차로 진행할 수 있습니다.
4. 실무적 주의사항
가계약 상태에서 위반건축물이 확인되었다면, 본계약 체결 전임을 근거로 계약 해제도 가능합니다. 다만 이미 계약서를 작성했다면 조항을 검토해야 하며, 계약서에 위반건축물 관련 고지 여부가 명시되어 있지 않다면 중개업자의 과실을 입증하는 자료 확보가 관건입니다. 거래 과정의 통화 녹음, 문자, 카톡 내역은 향후 분쟁 해결의 핵심 증거가 됩니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
중개인이나 임대인(매수인)이 위반 건축물 여부에 대해서 고지하지 않는 것은 설명의무를 위반하는 것이기 때문에 본인이 먼저 확인을 하였고 그럼에도 문제가 없다고 하였으나 실제로는 위반 건축물로 기재되어 있는 경우라면 계약금 반환을 요구할 수 있을 것으로 보입니다.
따라서 상대방에게, 명확하게 상대방의 귀책사유(설명 내지 고지의무 위반)가 있는 점을 주장하면서 반환을 구하셔야 하고 그 지급을 다투는 경우에는 계약 전 단계에서는 임대차 분쟁조정 신청 등이 어렵고 결국 민사소송을 통해서 다투어야 할 가능성이 높아 보이는 경우로 보입니다 이상입니다