결로 발생시 책임은 누구에게 있나요?

Question

안녕하세요 현재 원룸에서 사는 중인데요..

출퇴근전 환기하고 제습기도 계속 틀어도 창문에 결로가 생깁니다.. 아직 도배되지 않은 곳에만 생기고 있는데요.. 창문틀에만 생겨서 이부분은 지금은 닦으면 되긴한데

문제는 앞으로 어찌될지 모르겠습니다

민법상 관리 책임을 다한 경우에는 저의 책임이 아닌 것으로 아는데..

특약에 환기를 자주 하여 곰팡이가 생기지 않도록 하며 벽디 훼손시 배상하여야한다 라고 적혀있네요ㅠㅠ

어떻게 해야할지 모르겠습니다.. 환기 하루종일 할 수 있는 것도 아닌데.. 계속 결로가 납니다..

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

특약에 위와 같이 기재를 한 경우라고 하더라도 해당 건물 구조적인 문제로 인해서 결로나 곰팡이 등 문제가 발생하는 것이라면 임차인이 그 책임을 부담한다고 보기 어렵고 임대인이 오히려 그러한 하자를 수선해야 할 의무가 인정될 것입니다.

따라서 그러한 하자 발생이나 그 방지를 위한 본인의 노력에 대해서 관련 증거 자료를 준비해 놓으시는 게 나을 것으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  결로가 건물 구조상 단열·시공 문제에서 반복적으로 발생하는 경우라면, 임차인이 통상적인 환기와 관리 의무를 다했음을 전제로 원칙적인 책임은 임대인에게 귀속됩니다. 특약에 환기 의무와 훼손 배상 문구가 있더라도, 구조적 하자로 인한 결로·곰팡이까지 임차인 책임으로 전가되지는 않습니다. 현재와 같이 지속적인 환기와 제습을 하고 있음에도 창문틀에 결로가 발생한다면, 임차인 책임으로 단정하기는 어렵습니다.

• 법리 검토
  민법은 임차인이 목적물을 선량한 관리자의 주의로 사용·관리할 의무를 부담하되, 임대인은 사용·수익에 적합한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 결로가 일상적 생활 범위를 넘어 반복·상시적으로 발생하고, 특정 부위에 집중된다면 이는 생활습관 문제가 아니라 건물의 단열, 창호, 환기 구조와 관련된 하자로 평가될 여지가 큽니다. 특약 역시 임차인의 고의·과실로 인한 훼손을 전제로 해석되어야 합니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  향후 분쟁에 대비해 현재 관리 상태를 객관적으로 남겨두는 것이 중요합니다. 환기 시간, 제습기 사용 내역, 결로 발생 부위와 정도를 사진이나 영상으로 주기적으로 기록하시고, 임대인에게 문자나 메신저로 결로 발생 사실과 관리 상황을 알리며 조치를 요청해 두시는 것이 좋습니다. 이는 관리 의무를 다했다는 점을 입증하는 핵심 자료가 됩니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  임의로 도배나 수리를 진행하기보다는, 먼저 임대인에게 구조적 문제 가능성을 통지하고 점검이나 보수를 요구하시는 것이 안전합니다. 결로가 확대되어 곰팡이로 진행될 경우에도 관리 책임의 귀속은 동일한 기준으로 판단됩니다. 추후 원상회복이나 손해배상 분쟁이 발생할 가능성을 염두에 두고, 초기 단계부터 기록과 소통을 남겨두시는 것이 필요합니다.