임대차 계약 시에 선순위 세입자를 알 수 있나요?
임대차 계약 시에 제가 낸 보증금보다 선순위에 있는 사람들이 많다면 경매 시에 위험할 수 있다고 알고 있는데요. 임대차 계약 시에 선순위 세입자를 알 수 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차 계약 시 먼저 선순위 권리를 알 기 위해서는 등기부등본을 보시는 것이 가장 좋습니다.
그곳에서 선순위 근저당권이나 가압류 및 전세권, 임차권등기명령등 미리 권리를 등기해 놓은 것이 선순위라 보시면 되고 다음으로 임차권계약을 하고 확정일자 + 전입신고를 하게 되면 우선변제권 권리가 등재가 되게 됩니다.
또한 다가구일 경우 전입세대열람과 확정일자 부여현황등을 확인을 해보면 선순위 임차권에 대해서 알 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차 계약시 선순위 세입자를 확인하려면 임대인에게 전입세대확인서를 요청하시면 됩니다. 계약한 이후라면 확정일자가 부여된 계약서를 지참하고 주민센터를 방문하여 열람하실 수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기부등본만으로는 확인할 수 없습니다. 전입세대열람내역을 통해 확인합니다. 집주인 동의가 필요하며 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 알 수 있습니다.
전입세대열람확인서 발급 받으시면 되겠습니다. 나보다 먼저 입주한 세입자 목록을 확인할 수 있습니다.
선순위 기준은 전입신고 + 확정일자 + 실제 입주 완료한 세입자입니다. 다가구, 빌라에서 3~5명 이상 선순위면 위험하다 생각하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
선순위 세입자가 있는지, 있다면 몇 명인지·대략 언제 들어왔는지는 알 수 있고 보증금 액수까지 확인하려면 임대인의 협조(또는 특약)가 필요합니다
,전입세대 열람 내역 (필수)은 주민센터(동사무소)
에서 해당 주소지에 전입된 세대가 있는지
세대 수(= 선순위 세입자 ‘존재 가능성’)
보증금 액수나 확정일자 여부는 안 나옵니다
,확정일자 부여현황 열람 (보증금 판단의 핵심)
주민센터 또는 등기소에서 확정일자 받은 임대차 계약의 날짜,보증금 액수,이걸로 내 보증금보다 먼저 보호받는 금액이 얼마인지를 판단할 수 있습니다
임대인 동의 없이 계약 전 열람이 제한되는 경우가 있어서 임대인에게 선순위 임차인의 보증금·확정일자 공개 요청를 하셔도 됩니다
정상적인 집주인이라면 거절할 이유가 없습니다
거절한다면 리스크 신호로 보셔야 합니다
,등기부등본으로는 근저당, 가압류 등 금융·권리관계를 확인할수 있습니다
,계약서에 꼭 넣어야 할 특약 (아주 중요)
본 계약 기준 선순위 임차인의 보증금 총액은 ○○원이며,사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제하고 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다
이 특약이 있으면 나중에 문제 생겨도 빠져나올 수 있습니다
임대차 계약 시에 제가 낸 보증금보다 선순위에 있는 사람들이 많다면 경매 시에 위험할 수 있다고 알고 있는데요. 임대차 계약 시에 선순위 세입자를 알 수 있나요?
===> 네 확인 가능합니다. 계약서 작성일을 기준으로 잔금일까지 가까운 동사무소에 방문을 하여 전입세대 열람원 및 확정일자 부여현황을 열람하는 경우 확인 가능합니다
다가구의 경우 임대인이 임차인에게 선순위 정보를 제공해야 하는것이 의무입니다.
임대인에게 전입세대열람원과 확정일자 부여현황 정보를 요구하시기 바랍니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
지금 현재 계약을 진행하신 상황인가요?
계약서를 쓰셨다면 계약서를 갖고 주민센터에 방문하여 확정일자 부여현황보고서 또는 전입세대 확인서를 때달라하세요
집주인 동의없이 확인 가능합니다.
아직 계약서쓰기 전이라면
중개사에게 선순위 보증금이 얼마인지 알려달라하세요 중개사는 임대인에게 자료를 요구하여 확인설명란에 기재하고 보여줘야할 의무가 있습니다.
혹시 임대인의 협조하지 않음으로 기재되었다면 계약을 다시 고민해 보셔야 합니다.
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
그리고
국세 지방세 완납증명서도 때달라고 하세요
이건 기본이예요^^
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 세대 분리와 비과세 혜택
현재 한 집에 함께 살고, 주소지까지 같이 등록되어 있다면 세법상 ‘동일세대원’으로 분류될 가능성이 큽니다.
- 1세대 1주택 비과세: 매도인이 비과세 요건을 갖추었어도, 매수자인 동생과 같은 세대라면 ‘세대 내 거래’로 보아 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.
- 권장 사항: 매매 전 세대 분리가 필요합니다. 단순히 잔금일에만 주소를 옮기는 식으로는 세대 분리로 인정받지 못할 수 있으니, 미리 주소를 이전해 두는 것이 안전합니다.
2. 증여세 의심 및 부당행위계산 부인
가족끼리의 부동산 거래는 세무서에서 ‘가장매매’로 볼 위험이 있어, 조사도 더 엄격하게 이뤄집니다.
- 거래 가격: 시세보다 지나치게 싸거나 비싸면(시가의 5% 이상 또는 3억 원 이상 차이가 날 때), 그 차액이 증여로 간주되어 증여세가 발생하거나 양도소득세 계산에 불이익이 생길 수 있습니다. 객관적인 시세를 기준으로 계약해야 합니다.
- 자금 출처: 동생 분이 대출을 받더라도, 그 외에 필요한 자금의 출처까지 확실하게 설명할 수 있어야 합니다.
3. 대출 가능성
동생이 ‘생애 최초 주택 구입’ 대출 등의 혜택을 받으려 할 때, 만약 형과 같은 세대라면 은행에서 대출을 거절할 수 있습니다.
- 형제간 거래, 특히 같은 세대 내 거래는 대부분 은행 심사에서 까다롭게 보며, 경우에 따라서는 아예 대출이 안 나오는 경우도 많습니다.
- 미리 은행에 방문해 ‘형제간 매매로 생애 최초 대출이 가능한지’ 꼭 확인해 보셔야 합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
집주인에게 전입세대확인서와 확정일자 부여현황을 요구하세요 선순위 세입자 수와 보증금 총액을 알 수 있습니다. 임대차 계약서가 있다면 집주인 동의 없이도 주민센터에서 위 서류들을 직접 발급받아 확인할 수 있습니다. 주의할점은 빌라처럼 집주인은 한 명인데 여러 가구가 사는 경우 내 보증금과 선순위 보증금 합계가 집값의 70%를 넘으면 위험합니다. 집주인이 미납한 세금도 보증금보다 우선할 수 있으니 국세,지방세 완납증명서도 꼭 확인하세요.