빌라 경매낙찰 미납 관리비 관련

Question

빌라 관리를 맡고 있는 반장세대 입니다.빌라중 한집이 1년간 집주인이 연락이 안되 관리비를 걷지 못하였습니다.이후 경매에 넘어갔다는 소식을 들었고 경매 낙찰 박았다는 분이 입주 하셨습니다.인터넷 찾아보니 경매 낙찰자는 공용부분에 해당하는 관리비 미납금을 승계받아 내야 연체료를 제외하고 납부 해야 한다고 보았습니다 .그래서 미납된 관리비와 중간에 세대당 70만원씩 모아 진행했던 옥상방수공사 비용 합산하여 송금을 요청하였습니다.경매낙차자 분께서서울지방법원 2000. 5. 17. 선고 99나94209 판결https://casenote.kr/%EC%84%9C%EC%9A%B8%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/99%EB%82%9894209창원지방법원 1997. 7. 25. 선고 97나3501 판결https://casenote.kr/%EC%B0%BD%EC%9B%90%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/97%EB%82%983501해당 판례를 보내시면서 납부할 의무가 없다고 하는데 맞는지 말인지요..법적 지식이 없어서 판례가 일반적인 사례인지 왜 인터넷에서는 공용부분 관리비 미납액을 내는것이 맞다고하는데 판결은 저렇게 되는지 궁금합니다.

김진우 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.대법원판례에 의하더라도 공용부분에 대한 미납관리비는 승계가 인정됩니다.질문에 있는 판례는 공용부분 이외의 관리비에 관한 부분으로 보여집니다. [1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다.[2] 집합건물의 전(전) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(전) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.[3] 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다고 한 사례.(출처 : 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결 [채무부존재확인및손해배상·채무부존재확인등] > 종합법률정보 판례)