임대인의 전세 계약 위반에 따른 계약 종료 및 임차권등기 명령 신청

Question

• 주요 이슈 : 임대인의 전세 계약 위반과 만기일 전 계약 종료

• 전세계약기간 : 2024년 7월 26일 ~ 2026년 7월 25일

• 원하는 계약 종료 기한 : 2026년 5월 31일

2024년 6월 8일 계약, 7월 26일 전세계약 잔금을 치르는 과정에서 7월 18일이 계약한 집의 등기변경(가압류)가 발생했습니다. 특약사항에 잔금일 전 등기변경은 계약 위반 사항임을 구체적으로 넣어놨습니다.

이를 2026년 3월 30일에 인지하였고, 2026년 4월 14일에 "이는 계약위반이며 2026년 5월 31일까지 보증금을 반환함과 동시에 계약을 만료하겠다"는 내용을 문자로 통보함과 동시에 내용증명을 통해 보냈으나 반송되었습니다. 또한 4월 18일에 직접 만나 보증금 반환 확약 이행서에 날인을 요구하였으나 "4월 20일에 날인해주겠다" 말하고는 계속 날인을 거부하고 있습니다.

하여 5월 31일을 마지막으로 계약을 만료하고, 6월 1일에 임차권등기 및 집주인의 기타 부동산을 가압류하고 싶습니다

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

특약사항까지 기재하셨음에도 임대인의 계약 위반으로 인해 걱정이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 기재하신 특약에 따라 계약 해지 및 보증금 반환 청구가 가능하며 임차권등기명령 역시 진행할 수 있습니다.

1. 계약 해지의 효력 발생

잔금일 전 등기상 가압류가 발생한 것은 명백한 특약 위반이며 이를 사유로 한 계약 해지 통보는 정당합니다. 임대인이 확약서 날인을 거부하더라도 이미 계약 위반 사실이 객관적으로 존재하고 해지 의사가 도달했다면 5월 31일 자로 계약은 종료된 것으로 볼 수 있습니다.

2. 임차권등기명령 및 가압류 신청

임차권등기명령은 계약이 종료된 시점인 6월 1일부터 신청이 가능합니다. 또한 임대인이 보증금 반환 능력이 부족해 보인다면 집주인의 다른 부동산에 가압류를 설정하여 채권을 확보하는 것은 매우 적절한 조치입니다.

3. 소송 비용의 청구

만약 보증금 반환 소송까지 가게 될 경우 승소 시 대법원 규칙이 정한 범위 내에서 변호사 선임 비용 등 소송 비용을 임대인에게 청구할 수 있으므로 실익을 충분히 고려해 보시기 바랍니다.

지금 상황에서는 내용증명이 반송되었으므로 문자 메시지 대화나 통화 녹음 등을 통해 해지 의사 표시와 임대인의 계약 위반 인지 사실을 명확히 증거로 남겨두세요.

보증금을 안전하게 반환받아 문제가 원만히 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 체결한 계약서상 특약은 임대인의 명백한 계약 위반 사항에 해당하므로, 이를 근거로 계약 해지 및 보증금 반환을 청구하는 것은 충분히 타당한 것으로 보입니다.

현재 임대인이 확약서 날인을 거부하고 있으므로, 5월 31일 이후에도 보증금 반환이 이루어지지 않는다면 즉시 지급명령 신청 또는 보증금 반환 소송을 제기하여야 합니다. 동시에 부동산 가압류와 임차권등기명령을 통해 보증금 회수를 위한 법적 보전 절차를 진행할 수 있습니다.

내용증명 반송은 임대인의 수취 거부로 보이며, 이후 진행할 소송에서 의뢰인의 귀책 사유가 없음을 입증하는 자료로 활용될 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.