법률
신속통합기획 선정지 인접 고시원 권리양도 계약: 확인·설명 의무 위반에 따른 계약 무효화 자문
[법률 자문 요청 요약서]
1. 사건 개요
ㅇ계약 성격: 고시원 권리 양도양수 계약 (영업권 승계)
ㅇ진행 단계: 계약 체결 및 계약금 지급 완료, 잔금 지급 전 상태
ㅇ핵심 문제: 계약 전 발표된 인근 재개발 사업 정보 누락 및 중개사의 허위/오류 정보 제공에 따른 계약 해제 가능성 검토
2. 주요 사실관계
ㅇ재개발 정보 누락: 계약 직전, 해당 매물과 초인접한 부지가 '신속통합기획 재개발 후보지'로 공식 선정됨. 중개사는 이를 고지하지 않음.
ㅇ중개사의 확약: 계약 당시 중개사는 "향후 10년 이상 안정적인 운영이 가능하다"며 영업 기간을 보장함 (통화 녹취록 보유).
ㅇ사후 대응의 문제: 재개발 사실 인지 후 항의하자, 중개사는 "재개발이 진행되어도 조합 측에서 권리금 보상금이 나온다"는 법적으로 근거 없는 허위 정보를 제공하며 계약 이행을 강요함 (문자 증거 보유).
3. 법적 쟁점 (자문 요청 사항)
① 공인중개사법상 확인·설명 의무 위반
- 인근 지역의 대규모 재개발은 고시원 영업 환경(소음, 이주 등) 및 권리금 회수 가치에 중대한 영향을 미치는 요소임. 이를 누락하고 장기 운영을 확언한 것이 중개사의 고의 또는 중과실에 해당하는지.
② 민법상 착오 또는 기망에 의한 계약 취소
- '재개발 무관' 및 '10년 운영 가능'이라는 중개사의 설명을 신뢰하고 계약을 체결했으나, 실제 사실과 다른바 이를 '동기의 착오' 또는 '기망에 의한 의사표시'로 보아 계약 취소 및 계약금 반환 청구가 가능한지.
③ 중개사 답변의 허위성(권리금 보상)
- 재개발 시 조합이 권리금을 보상한다는 명백한 허위 사실을 근거로 계약 유지를 종용하는 행위가 계약 취소의 결정적 근거가 될 수 있는지.
④ 특약 사항의 효력 검토
- '중개대상물 확인설명서를 작성하지 않는다'는 특약이 중개사의 법적 의무 면제 사유가 되는지.
특약에 기재된 법인 연대보증 조항을 근거로 법인에 반환 책임을 물을 수 있는지.
4. 보유 증거 목록
- 권리 양도양수 계약서 및 특약사항
중개사와의 통화 녹취록: (내용: 10년 운영 보장 확언)
- 중개사와의 메시지 기록: (내용: 재개발 시 조합에서 권리금 보상 나온다는 발언)
- 재개발 관련 공식 보도 및 고시 내용
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