전세계약 체결 후 위반건축물 위험 관련 특약·계약금 문제 문의

Question

안녕하세요. 전세계약 관련해서 법률 자문이 필요하여 글을 남깁니다.

1. 상황

• 현재 전세계약을 체결하였고, 계약금(5%)는 이미 지급한 상태입니다.

• 아직 잔금은 입금하지 않았습니다.

• 해당 건물은 등기부등본상 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

• 다만, 구조상 추후 행정기관 판단에 따라 위반건축물로 지정될 위험이 있음을 확인했습니다.

• 그런데 집주인과 중개인은 계약 당시 이러한 사실을 전혀 고지하지 않았습니다.

2. 계약서 특약 현황

• 현재 계약서에는 “전세보증보험 가입이 불가능할 경우 전세권을 설정한다”는 내용만 있습니다.

• 그러나 위반건축물 판정 시 계약 무효에 대한 특약은 넣지 않았습니다.

3. 우려 사항

• 만약 집주인과 중개인이 나중에 “등기상 위반건축물이 아니었으니 우리도 몰랐다”고 주장하면, 제가 계약금만 잃고 불리해질 수 있는 상황이 걱정됩니다.

• 따라서 지금이라도 특약을 다시 넣어 재계약을 요구하고 싶은데, 집주인이 이를 거부하거나 “계약금 반환은 없다”고 할까봐 불안합니다.

4. 질문

• 현재 상태에서 특약 보완 요구가 가능한지, 거부된다면 어떤 법적 조치를 취할 수 있을까요?

• 집주인·중개인의 고지의무 범위는 어디까지 인정될까요? (위반건축물 “가능성”도 중요한 고지사항에 해당하는지)

• 최악의 경우 계약 해제를 원한다면, 계약금 반환을 청구할 수 있는 근거가 있을까요?

Answer 1

1. 결론
   계약 체결 후 위반건축물 위험이 드러난 경우, 임차인에게 중대한 불이익이 예상되면 계약 해제와 계약금 반환을 주장할 수 있습니다. 위반건축물 가능성 자체도 임차인의 권리와 안전에 중대한 영향을 미치므로 고지의무 위반으로 다툴 여지가 충분합니다.

2. 특약 보완 요구
   잔금을 지급하기 전이므로 임대인에게 특약 보완을 요구하는 것이 가능합니다. “향후 위반건축물 판정 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다”는 내용이나 “임대인의 책임으로 전세보증보험 가입이 불가한 경우 계약 해제 및 계약금 반환” 등의 특약을 추가하도록 요청할 수 있습니다. 임대인이 거부한다면, 위험을 감수하면서 계약을 유지할지 해제할지를 선택해야 합니다.

3. 고지의무 범위
   집주인과 중개인은 단순히 등기부상 기재된 사실만이 아니라 임차인의 계약 목적에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사정을 고지할 의무가 있습니다. 위반건축물 가능성이 확인된 경우 이를 알리지 않았다면, 설명의무 위반 또는 신의칙 위반으로 해제 사유가 될 수 있습니다. 특히 전세보증보험 가입 불가로 이어진다면 임차인에게 중대한 권리 침해가 발생합니다.

4. 계약금 반환 근거
   최악의 경우 계약 해제를 원한다면, 임차인은 “중개인의 설명의무 위반” 또는 “임대인의 신의칙상 고지의무 위반”을 근거로 계약금 반환을 청구할 수 있습니다. 위반건축물 위험이 객관적으로 확인되고 이를 알리지 않은 사실이 입증되면 계약 무효나 취소를 주장할 수 있습니다. 따라서 지금 단계에서는 특약 보완을 적극적으로 요구하고, 거부 시 내용증명으로 계약 해제와 계약금 반환 청구 의사를 명확히 하시는 것이 바람직합니다.