임대인의 세금 체납으로 인해 경매로 넘어갈 경우, 전세금이 보증보험으로부터 보호받을 수 있나요?

Question

먼저, 현재 500만원 가량의 계약금을 넣은 상태이며, 사전에 임대인으로부터 체납관련 고지를 받지 못했습니다. 공인중개사에게는 본인이 분납 중이라고 설명해 공인중개사 또한 저에게 별다른 이야기를 하지 않았습니다.

그러던 중, 잔금 치루기 전 세금체납사실을 확인했습니다. 5억정도 되는 세금이 체납되어있었습니다.

해당 사실 발견 후 부동산에 전화했고, 임대인에 해당 세금을 분납하는 조건으로 계약을 진행하기로 했습니다. 다시 계약서를 작성할 때 분납이 확정되지 않거나 세금을 체납할 경우 즉시 계약 해지한다라는 특약을 넣을 예정입니다.

이때 제가 궁금한 것은 다음입니다.

1. 세금(지방세 및 국세)체납일시가 전입신고 및 확정일자보다 우선인데 세금이 체납되어있어도 보증보험 가입만 된다면, 제가 우선하여 변제받을 수 있는 것인가요?

2. 분납을 할 경우, 체납의 범주에 들지 않는 것일까요?

3. 관련하여 특약에 넣으면 도움을 받을 수 있는 특약에는 무엇이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 등기부상 가압류가 되지 않은 상태에서 질문자님이 먼저 전입신고와 확정일자를 갖추게 된다면 우선순위가 될수 있습니다. 만약 현 등기부에 가등기가 되어있는상태이고, 본등기가 된다면 임차권은 선순위가 될수 없습니다. 그리고 보증보험은 가입만 가능하다면 보험청구가 가능합니다,

2. 체납은 말그대로 기간내 납부를 하지 못한 것이고 분납을 한다고 체납이 아니라고는 할수 없습니다. 다만 분납을 조금이라도 할 경우에는 압류등기가 되지는 않을 것으로 보입니다.

3. 특약을 넣고 계약을 체결해도 세금체납에 따른 문제가 발생되면 강제경매로 진행되는 것이고 이때 임대인 변제능력이 있다고 보기 어렵기에 사실상 특약을 통한 보증금 보호의 의미는 없을듯 보입니다.

답변이 도윰되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자를 받으면 대항력이 생깁니다. 선순위 지방세 및 국세가 체납되어 있다면 보증금을 우선변제 받지 못합니다. 또한 소유권외 근정당설정액이 많거나 가압류,가등기 국세 및 지방세 체납이 등기사항증명서에 기입되어 있다면 보증보험 가입 및 전세자금대출도 불가입니다. 특약에 기재해도 잔금전에 완납하고 말소등기가 완료되어야 전세자금대출 및 보증보험가입이 가능합니다.