임대차계약시에 월세 미납 특약

Question

임대차보호법으로 월세를 3달치 밀리지만 않으면 계약 해지와 퇴거명령을 할 수 없고 보증금에서 차감 할 수 밖에 없는거로 알고 있는데 이를 실질적인 보증금을 월세 2달치만큼 줄이는 용도로 사용 할 수도 있는거잖아요

그렇다면 "월세가 미납된 때로부터 해당 액수에 법정 최고 이자를 부과하며 계약 종료시에 보증금에서 제하고 반환한다"라는 조항을 계약서에 특약으로 넣을 수 있을까요?

2달치 차임 미납에 관해서는 페널티를 물지 못하게한 임대차보호법의 취지에 어긋나니 해당 특약을 넣는다 해도 효력이 없을까요?

아니면 해당 법은 임차인의 포괄적 재산권이 아닌 주거 안전만을 보호권익으로 본다고 해석하여 저러한 특약이 효력을 가질 수 있나요?

강태호 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.법관이 아니기 때문에 이 사안에 대해 단정적으로 말씀드릴 수는 없지만 임대차보호법상 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 물론 임차인에게 불리한 모든 특약이 무효는 아니지만 임차인에게 현저하게 불리한 조건이라면 무효라고 보고 있습니다. 질문에 제시하신 임대차 특약은 1개월만 미납이 되도 법정 최고이자를 납부해야 된다는 점에서 임차인에게 불리하고 가혹하다고 판단할 여지가 있다고 봅니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.임차인이 월세. 차임 2기분을  미납하면 임대인이 계약 해지를 할수가 있습니다.그런데도 미납한다고 해서 미납분에 대해 과도한 이자를 물리는 특약은 임차인에게 불리한 조건을 부과하는 것으로 과도한 것은 무효입니다.그러나 법리상으로는 이론적으로,민법상 금전채무불이행에 대하여 손해배상조항이 있으므로 그것을 준용하면, 특약사항에 연체시 통상의 법정이자를 부과한다는 문구삽입정도는 가능할 것으로 사료됩니다. 그러나 정서상으로나 현질적으로나 월세 미납시는 보증금에서 먼저 공제하므로 유명무실 한 조항이 될거 같습니다.이상으로 답변이 맘에드셨다면 좋아요 추천 감사합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 내용이 법률적 해석이 필요한부분으로 설명이 부족할수 있으니 참고 부탁드립니다.일반적인 임차인의 2기이상(연속된) 연체되었을경우 재계약갱신거부와 중도계약해지까지 가능한 부분입니다.특약이란 협의하여 임의적인 부분도 넣을 순 있지만이런 부분에서 임차인에게도 페널티가 주어져 있고 임대인의 경우 보증금이라는 자체가 이러한 경우를 대비해 받아두는게 이유이기도 한데 특약에 연체이자부분까지 넣은게 법적으로 가능하다해도 이에 응할 세입자가 있을지는 모르겠습니다. 간단하게 월세를 지급하는 반전세의 경우 임차인이 위특약과 동시에 1년치월세에 준하는 보증금을 이런경우를 대비해 집주인에게 맡겨두는 것이므로 월세를 문제없이 내고 계약만료가 되었을경우 은행이자율에 준하는 이자를 임대인이 추가로 지급한다라는 특약을 같이 넣자고 한다면 수긍하시겠나를 한번 생각해보시면 될듯합니다.

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.차임 2기분을 미납하면 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 결론은 퇴거를 요구해야하지만 다시 임차인을 구하려면 인대인 입장에서는 부동산수수료를 부담하고 임차인의 보증금을 내주고 다시 매수인을 구해야 합니다.결론적으로 손해인것이죠. 그렇기에 보증금을 넉넉히 받는 것이지요.질문자님의 질문대로 미납월세에 이자를 부과하는 것은 임대차보호법의 취지에 어긋날 것으로 보입니다.임대차보호법은 임차인에게 불리한 조항은 무효로 본다는 것이 법의 취지거든요.아마도 질문자님께서 이자를 받겠다는 의도보다는 정확히 월세를 지급하라는 경고의 의미라 보여지네요.