카페영업을 위해 상가건물을 계약했는데 건물 용도에 맞지 않아 허가가 나지않을 경우

Question

지인이 카페 영업을 위해 부동산을 통해 상가건물 계약을 하고 이런저런 절차를 알기위해 시청에 연락해서 문의했더니 계약한 건물이 용도가 맞지 않아 카페영업을 할수 없는 건물이라고 연락을 받았습니다.

다행히 진행을 많이 하지는 않아 계약금과 상가안에 오래된 물건들 철거비용정도 들었는데

부동산과 건물주에게 연락했더니 부동산에서는 계약금만 다시 돌려주고 해결하자는 식으로 이야기 했고 물건철거비용은 건물주에게 받으라는 얘기를 들었습니다.

(건물주와는 아직 자세한 이야기를 하지 않은 상태입니다)

법적으로 이렇게 처리되는게 맞는건가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

공인중개사가 카페영업과 관련하여 법령의 규정에 의한 이용제한사항 등을 설명하지 않았다면 공인중개사법위반으로 자격정지 및 과태료가 부과될 수 있을 것으로 보이며, 공인중개사를 상대로 손해배상청구를 할 수 있을 것으로 보입니다.

공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

    1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계

    2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

    3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

제36조(자격의 정지) ①시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다. 

    3. 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우

제51조(과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.  

    1의5. 제25조제1항을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

계약서 검토가 필요해 보입니다.

만약 상가매매계약 당시 카페영업을 할 수 있는지 여부에 대해 매도인 측에서 그 가부에 대해 보증하거나 계약의 조건에 포함시킨 경우에는 매도인에게 그 책임을 물을 수 있는 여지가 있어보이나,

그 외의 경우에는 매매목적물 자체에 하자가 있다고 보기는 어려우므로 민법상 매도인에게 책임을 물을 수는 없어보입니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 답변은 기재된 내용만을 기초로 작성된 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

부동산의 중재를 받아 임대차계약을 한 경우, 중개사고로 보입니다. 공인중개사 측에 책임을 물으시면 되겠습니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

건물의 용도가 계약의 주요 내용에 편입되어 있었고, 임대인의 귀책으로 용도에 맞는 사용이 불가능한 상황이 되었다면 임차인은 임대인에 계약해제와 손해배상청구가 가능합니다. 즉 계약금 반환과 추가로 입은 손해에 대한 배상청구가 가능합니다.

이상, 답변드립니다.