경제
2주택자인데 비거주매매와 다주택자에 속하는지 알고싶습니다.
인천에 7천만원정도의 작은 빌라를 11년 보유하고 있습니다. 엄마와 5년정도 여기 살다가 결혼과 직장문제로 경남 사천으로 이사와 현재 6천8백만원 작은 아파트를 3년전에 사서 살고 있습니다.
인천에 있는 빌라는 70중반의 엄마 혼자 살고 계시고
모두 제 소유입니다.
이럴경우에도 다주택자에 속하는 걸까요?
그리고 비거주매매에 대해 알고싶습니다.
인천에 있는 빌라를 팔게되면
저는 비거주(예전에 5년을 살았어도)에 속하는걸까요? 세금문제는 어떻게되는건지 알고싶습니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 정부에서 다주택자들에 대한 규제 예고를 한 상태이지만 명확하게 어떠한 규제가 나온 것은 없습니다.
다만 다주택자 양도소득세 중과 유예의 경우 5월9일 폐지가 되게 됩니다.
5월10일 부터 2주택자 이상일 경우 조정지역 내 부동산을 매도를 하게 될 경우 양도소득세 기본세율 + 20%(2주택자)를 중과한다는 내용과 다주택자 주택담보대출 연장 제한은 거의 확실시 되고 보유세 관련해서는 아직 어떤한 것도 나온 것은 없습니다. 다만 비거주자 1주택자의 경우는 주택의 경우 거주 목적으로 보유를 해야 되는데 투자 및 임대목적일 경우도 규제를 하겠다고 예고를 하고 있고 예외적으로 가족 거주 시등은 예외적으로 봐줄수 있는 여지도 있다고 봅니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
다주택자가 맞습니다.
대한민국 세법은 주택의 가액이나 지역에 상관없이 본인 명의로 된 주택의 개수를 기준으로 합니다.
양도소득세에서 비거주라는 용어는 보통 두가지 맥락으로 쓰이는데
질문자님의 경우 비과세 거주요건을 충족하는지가 핵심입니다.
과거 5년 거주이력을 거주하셨기 때문에 거주요건은 이미 채워진 상태입니다.
문제는 현재 2주택상태인데 과거에 아무리 오래 살았어도 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
비과세는 파는 시점에 딱 한채만 있을 때 주는 혜택이기 때문입니다.
다행이 질문자님의 주택들은 금액이 낮아 세금 부담이 생각보다 크지 않을 가능성이 높습니다.
현재 2주택자에 대한 양도세 중과세는 5월까지 유예중입니다.
즉 일반세율이 적용되며 11년을 보유하셨기 때문에 장기보유 특별공제도 받으실 수 있습니다.
두 주택 모두 저가 주택에 해당하여 생각보다 세금 폭탁은 없을 것입니다.
인천에 7천만원정도의 작은 빌라를 11년 보유하고 있습니다. 엄마와 5년정도 여기 살다가 결혼과 직장문제로 경남 사천으로 이사와 현재 6천8백만원 작은 아파트를 3년전에 사서 살고 있습니다.
인천에 있는 빌라는 70중반의 엄마 혼자 살고 계시고
모두 제 소유입니다.
이럴경우에도 다주택자에 속하는 걸까요?
==> 네 질문자님의 명의 주택이 2채인 만큼 다주택자에 해당됩니다ㅐ.
그리고 비거주매매에 대해 알고싶습니다.
인천에 있는 빌라를 팔게되면
저는 비거주(예전에 5년을 살았어도)에 속하는걸까요? 세금문제는 어떻게되는건지 알고싶습니다.
==> 세금 문제는 실거래가격 등을 고려하여 판단해야 하는 사항으로 큰 문제가 없어 보입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
가격과 상관없이 주택 2채를 소유하고 계시므로 법적으로 2주택자가 맞습니다. 현재 사천에 거주 중이므로 인천 빌라 매도는 비거주 사애에서의 매도잊디만 과거 5년 실거주 이력은 양도세 계산 시 장기보유특별공제 혜택을 받는 핵심 근거가 됩니다. 현재 다주택자 양도세 중과유예 기간이므로 일반 세율이 적용되며 매매가가 낮고 보유기간도 길어 실제 세금 부담은 거의 없어 보입니다. 다만 5월 9일 이후에 팔게되면 일천 일부 등 조정대상지역에 해당하여 팔 경우 기존 일반세율에 20%p 가산세율이 추가로 붙습니다. 지방소득세까지 포함하면 수익의 절반 이상을 세금으로 낼 수도 있습니다. 가장 무서운 점은 11년간 보유하면 쌓아온 공제혜택이 아예 사라진다는 것입니다. 하루차이로 깎아주던 세금이 사라져 납부액이 몇배로 뛸 수 있습니다. 다행히 사천 아파트처럼 수도권 외 지역의 공시가격 3억원 이하 주택이나 공시가격 1억 이하의 소형 주택은 중과대상에서 제외되는 규정이있습니다. 귀하의 빌라와 아파트가 모두 이 기준에 해당한다면 5월 9일 이후에 팔아도 중과 폭탄은 피할 가능성이 높습니다. 즉 2주택자이긴 하지만 위에 사항에 해당이 되니 10일 이후에 팔더라도 지금과 큰 차이 없는 일반 수준의 세금만 내시면 되어 보입니다. 정확한 판단을 위해 공시가격을 부동산공시가격 알리미에서 한번더 확인해 보세요. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
소득세법상 주택수는 공시가겨에 상관없이 본인 소유의 주택 개수를 기준으로 합니다. 인천 빌라와 사천 아파트를 각각 1채씩 총 2채 보유하고 계시므로 법적으로 2주택자에 해당합니다. 다만 두 주택 모두 가액이 낮고 수도권 외 지역을 포함하고 있어 세율이나 보유세 측면에서 큰 불이익을 받는 수준이 아닙니다. 세법에서 비거주자는 해외 체류자를 의미하므로 질문자님은 여전히 국내 거주자입니다. 다만 인천 빌라를 팔 때 그곳에 살고 있지 않으므로 실거주하지 않는 주택을 매도하는 상황입니다. 하지만 과거 11년의 보유 기간 중 5년을 실거주한 사실을 기록에 남으므로 추후 장기보유특별공제를 계산할 때 거주기간 5년에 대한 공제 혜택을 그대로 받을 수 있습니다. 현재 다주택자 양도세 중과유예이므로 일반 세율이 적용됩니다. 매매가가 낮고 보유, 거주 기간이 길어 실제 낼 세금은 없거나 매우 적을거승로 보입니다. 5월 9일 중과 유예 종료 전까지 계약하신다면 2주택자여도 세금 부담 없이 매도가 가능합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
인천의 빌라와 사천의 아파트를 각각 한 채씩 보유하고 계시니 세법상으로 1세대 2주택자에 해당합니다.
하지만 이번 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 해제 대상에는 포함되지 않습니다.
조정대상지역 내 2주택자부터 해당 되기 때문에 인천과 사천은 조정대상지역이 아니라 해당 사항 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 상태는 1가구 2주택자 맞습니다
인천 빌라 매도시 비거주 매도 맞습니다
양도차익이 거의 없으면 세금 거의 없다고 보시면 됩니다
매도 후에는 1주택자로 전환됩니다