안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
계약금 적정 여부는 매매대금 전액을 언니에게 빌려준 돈과 상계처리하고, 계약금 없이 바로 대출받아 잔금을 치르는 것은 일반적인 부동산 매매 방식은 아닙니다. 계약금의 목적은계약금은 보통 계약 성립의 증거와 해약 시 기준이 되며, 통상 매매대금의 10% 내외로 정합니다.계약금의 필요성은 대출을 진행할 때 금융기관에서 매매계약서와 계약금 지급 영수증 또는 이체 내역을 요구하는 경우가 많으므로, 대출 진행을 위해서라도 계약금 지급 내역을 명확히 만드는 것이 좋습니다. 해결 방안-> 1. 계약금 명시 및 상계: 계약서에 매매대금 중 일부(예: 10%)를 계약금으로 명시하고, 이 계약금은 이전에 언니에게 빌려준 돈으로 상계 처리한다는 내용을 특약 사항에 명확히 기재합니다. 다만, 이 경우에도 대출기관이 계약금의 '실제 지급 내역(계좌 이체 등)'을 요구할 수 있으니, 사전에 대출받을 금융기관과 협의가 필요합니다.2. 계약금 이체 후 즉시 반환: 형식적으로 계약금을 언니에게 이체한 후, 언니가 질문자님께 바로 그 금액을 채무 변제로 돌려주는 방식 등을 고려해 볼 수도 있지만, 이 역시 증여 추정 등 세무상 문제 발생 가능성이 있으므로 신중해야 합니다.대출 시 계약금 요구: 대출금이 계약금으로 오고 가는 것이 아니라, 대출은 매수인이 매매대금을 지급하기 위해 받는 것입니다. 계약금은 대출 이전에 매수인 본인의 자금으로 지급하는 것이 원칙입니다. 따라서 계약서에는 계약금, 중도금(필요시), 잔금을 명확히 기재해야 합니다.실제 지급 입증: 가족 간 매매에서는 매매대금 수수 여부(계약금, 잔금 등)를 금융거래 내역(계좌 이체)으로 명백히 입증하는 것이 가장 중요합니다.
**최종 조언으로 가족 간 부동산 매매는 세무(양도소득세, 증여세) 및 대출(직계존비속 거래 불가 규정) 문제와 얽혀 있어 매우 복잡합니다.그러니 먼저1. 주택담보대출 전문 상담: 먼저 KB 시세 기준으로 대출이 가능한 일반 금융기관(은행 등)에 문의하여 가족 간 매매 대출 가능 여부와 대출 조건을 구체적으로 확인하는 것이 가장 중요합니다. 디딤돌 대출은 제외해야 합니다.2. 세무 전문가 상담: 매매가액 설정, 자금 출처 입증, 계약금 처리 방식, 양도세 및 증여세 문제 등에 대해 반드시 세무사 또는 공인중개사의 조언을 받으시기 바랍니다.