최근 임대차 계약 갱신한 세입자가 갑작스러운 이사 통보를 하였으며, 촉박한 일정으로 전세 보증금을 요구 합니다.
[개요]
1. 임대차 계약 상황
전세 계약금 : 3.55억
최초 전세 계약 일 : 2021년 12월 7일
전세 재계약 시점 : 2023년 10월 9일 (통화, 문자 합의, 계약 갱신 청구권사용)
신규 전세 계약 효력 기간 : 2023년 12월 7일 ~ 2025년 12월 6일 (24개월)
특이사항 : 재계약 내용에 대한 문자 보유. 전세보증금 변경 없음. 세입자 요청에 특약 '중도퇴거 시 중개 수수료 임대인 부담 추가'
2. 임대차 계약 중 이사 통보
1) 2024년 1월 8일 (월) 오전 11시 44분 이사 통보 (문자)
2) 2024년 2월 20일 (화) 까지 전세 보증금 요구
ㄴ 통화로 확인한 결과 집 새로운 집 이사 시점이 아닌 은행 돈 상환 시점으로 확인
[문의]
안녕하세요
지난 23년 10월 9일 전세 재계약 2년을 합의한 세입자가 전세 재계약이 시작된 지 한 달 만에 갑작스러운 이사를 통보했습니다. 정확하게는 세입자가 '돈'이 필요한 상황이며, 보증금을 24년 2월 20일 (화)까지는 받을 수 있었으면 한다고 전했습니다.
기존 25년 12월 매도 계획을 가지고 있었기에 당황스러운 것도 있었지만, 2월 20일 (화) 까지 새로운 매수인(혹은 임차인)을 구하는 것이 어려울 것으로 예상됩니다.
사안이 급하여 시세에 맞게 부동산에 매물 등록을 진행 계획입니다만,
강제된 '급매'로 경제적 손실을 볼 가능성이 높아졌습니다.
이에 아래의 질문을 드려봅니다.
1) 해당 경우 계약 만료 시점인 2025년 12월 6일 까지 보증금 반환 의무가 있는지 궁금합니다.
1-1) 반환 의무가 있다면, 임차인의 전세 계약 해지 통보 후 언제까지 반환 되어야 할까요?
1-2) 반환 의무가 없으나, 위와 같은 경우 일반적으로 어떻게 합의를 보는 것이 좋을까요?
2) 보증금 반환 의무를 하여야하나, 매도/전세 등이 원활하지 못하여 반환하지 못하는 경우 어떻게 되나요? (1-1 연결)
3) 반환 의무가 없기에 2월 20일 이후 이사를 통보한 임차인이 파산하는 경우 보증금은 어떻게 되나요? (1-2의 연결)
자문을 구할 곳이 마땅치 않아 여기에 글 남깁니다
바쁘시겠지만 확인 도와주시면 감사하겠습니다.
고맙습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 썼다해도 1월8일에 통보를 했으면 4월8일 이후부터 효력이 발생하는데 2월달에 어떻게 보증금을 줄수 있나요
이럴때는 관할구청에 있는 임대차분쟁조정위원회에 전화해서 자세한 얘기를 하고 상담을 받아보시기 바랍니다
그래도 거기에서 법률자문을 무료로 해주니 자세히 상담받아보시고 대처하시기 바랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 재계약시 임차인이 계약갱신청구권을 사용하였다면 임차인 계약해지통보를 받은 3개월후 계약이 종료되므로 보증금도 반환하셔야 합니다, 물론 갱신청구권 사용에 대한 부분은 임차인이 직접이를 사용하였다는 의사를 통보받았거나 연장계약서상 특약에 갱신청구권을 사용한 재계약임이 명시되었다면 이는 사용하였다고 볼수 있습니다.
이러한 경우가 아닌 합의연장이라면 만기일까지 보증금 반환의무는 없습니다.
2. 반환의무가 있다면 만기시 보증금 미반환에 해당하여 임차인이 임차권등기신청을 한뒤 반환소송 및 손해배상소송등을 진행할 가능성 있고, 보증보험이 있다면 이를 통해 보증금 회수를 할듯 보입니다.
3. 보증금은 임차인파산과 관계없이 당연 반환하여야 하는 부분이기에 만기일 이후 임차인 대출은행이나 임차인에게 반환하시면 됩니다
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세 계약 해지 및 보증금 반환에 관한 법률은 주택임대차보호법과 민법에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 임차인이 임대차계약을 중도해지하거나 갱신거절할 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 그러나 임대인이 보증금을 반환하지 못하거나 지연하는 경우, 임차인은 다음과 같은 방법으로 보증금을 청구할 수 있습니다.
1 해당 경우 계약 만료 시점인 2025년 12월 6일 까지 보증금 반환 의무가 있는지 궁금합니다.
임차인이 임대차계약을 중도해지하거나 갱신거절할 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 임대차계약 종료일로부터 3년 이내에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 3년이 지나면 소멸시효가 완성되어 보증금을 청구할 수 없습니다. 따라서 임대인은 2025년 12월 6일까지 보증금을 반환할 의무가 있으며, 임차인은 그 이후에도 2028년 12월 6일까지 보증금을 청구할 수 있습니다.
1-1) 반환 의무가 있다면, 임차인의 전세 계약 해지 통보 후 언제까지 반환 되어야 할까요?
임차인이 전세 계약 해지 통보를 한 경우, 임대인은 임차인이 임대차목적물을 반환한 날로부터 14일 이내에 보증금을 반환해야 합니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 늦게 반환하는 경우, 임차인은 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다. 지연이자는 보증금에 연 5% 또는 6%의 법정이자율을 적용하여 계산하거나, 임대차계약서에 특약한 이자율을 적용하여 계산할 수 있습니다.
1-2) 반환 의무가 없으나, 위와 같은 경우 일반적으로 어떻게 합의를 보는 것이 좋을까요?
임차인이 전세 계약 해지 통보를 하지 않고 임대차계약 기간이 만료되는 경우, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그러나 임차인이 임대차계약 기간 내에 임대차목적물을 반환하고 보증금을 요구하는 경우, 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 임차인이 임대차계약 기간 내에 임대차목적물을 반환하고 보증금을 요구하는 경우, 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 임대인과 임차인은 상호 협의를 통해 보증금 반환에 관한 합의를 할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인은 임차인에게 보증금의 일부를 반환하거나, 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 포기하거나, 임대인은 임차인에게 다른 형태의 보상을 제공하거나, 임대인과 임차인은 보증금 반환에 관한 중재나 조정을 신청하거나, 임대인과 임차인은 보증금 반환에 관한 소송을 제기할 수 있습니다.
2 보증금 반환 의무를 하여야하나, 매도/전세 등이 원활하지 못하여 반환하지 못하는 경우 어떻게 되나요? (1-1 연결)
임차인이 전세 계약 해지 통보를 한 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 그러나 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우, 임차인은 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다. 또한 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권을 등기하고, 임대인의 재산에 대해 가압류나 가처분을 신청하여 보증금을 확보할 수 있습니다. 만약 임대인이 재산이 없거나 재산이 부족한 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 임차인이 보증금을 반환받지 못하여 입은 실제 손해액으로 산정되며, 예를 들어, 임차인이 새로운 주택을 계약하고 잔금을 지불하지 못하여 위약금을 지불한 경우, 위약금액을 손해배상액으로 청구할 수 있습니다.
3 반환 의무가 없기에 2월 20일 이후 이사를 통보한 임차인이 파산하는 경우 보증금은 어떻게 되나요? (1-2의 연결)
임차인이 전세 계약 해지 통보를 하지 않고 임대차계약 기간이 만료되는 경우, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그러나 임차인이 파산하는 경우, 임차인의 파산관재인은 임차인의 재산을 관리하고, 임차인의 채권자에게 배당해야 합니다. 따라서 임차인의 파산관재인은 임차권을 포기하고, 임대차목적물을 반환하고, 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그러나 임차인의 파산관재인은 임차인의 채권자에게 배당해야 하므로, 임대인에게 보증금을 반환받은 후에도 임차인의 채권자에게 보증금을 다시 지불해야 할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인의 파산관재인에게 보증금을 반환받은 증거를 제출하고, 임차인의 채권자에게 보증금을 지불하지 않을 수 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
임대인분들도 알고 있어야하는 것이 계약갱신 중 계약해지 입니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약종료를 의미하므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 계약이 종료되는 것이므로 유효하지 않습니다.
그래서 임대인은 계약갱신 시 임차인에게 언제든지 보증금을 반환할 준비를 해야 합니다.
통보 받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환하지 않으면 임차인이 임차권등기명령을 신청하고 보증금지급명령 또는 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다.