자녀에게 집을 매도하는것과 증여하는것 어느쪽이 절세에 도움이될까요?

Question

1가구2주택자입니다 집을 두 채 전부 제명의로 갖고 싶지 않은데 자녀에게 어떤 방법으로 명의를 주는게 도움이 될지 궁금합니다 매도하는 방법과 증여하는방법과 차이점에 대해서 알고싶습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이것은 Tax Planning의 영역에 해당하는 것으로서 구체적인 사실관계 자료, 예를들어 부동산의 시가, 취득시점 및 취득가액, 질문자와 배우자 소유의 주택 수, 자녀분의 나이, 사전증여재산의 존부 등이 하나도 빠짐없이 모두 요구됩니다.

실제 세무전문가의 상담에 따라 요청받은 자료를 빠짐없이 제시하여 정확한 금액산출을 한 다음, 그 두 상황을 비교하여 더 세금을 적게 나오는 방향으로 선택해야할 것입니다.

도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 성인인 직계비속에게 증여할 경우, 10년간 5천만원의 증여재산공제가 적용됩니다. 따라서, 지난 10년간 자녀에게 사전증여가 없을 시, 자녀에게 이전할 주택의 시가에서 5천만원을 차감한 후, 과세표준에 따라 10%~50%의 세율이 부과됩니다. 참고로 증여세 세율표는 다음과 같습니다.

2. 주택을 양도할 경우 양도소득세를 부담하게 됩니다. 조정대상지역 주택인지는 모르겠으나, 조정지역에 해당할 경우 양도소득세는 중과세 될 수 있으며, 장기보유특별공제(보유기간에 따른 공제혜택)도 배제될 수 있습니다.

따라서, 현재의 정보로는 어느 방법이 유리하다고 판단할 수 없습니다. 주택의 가격, 취득가격, 보유기간, 조정대상지역 해당 여부 등을 알아야 정확한 비교가 가능하며, 주변 세무전문가와 정확히 상담을 받아야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

자녀에게 주택을 양도하실 경우, 자녀가 독립된 경제활동을 통해 실제로 주택을 구입할 능력이 갖추어져 있고 해당 구매자금의 원천이 실제로 자녀로부터 발생하였을 경우에 한하여 양도가 인정됩니다. 그렇지 않을 경우 해당 행위는 양도가 아닌 증여로 간주하여 증여세가 부과됩니다. 게다가 해당 양도금액이 실제주택의 시가의 70%보다 낮은 금액일 경우 이를 특수관계인에 대한 저가양도행위로 보아 그 차이만큼은 증여로 보게되어 증여세가 함께 부과됩니다. ‘시가의 30%’ 또는 ‘3억원’ 중 적은 금액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 보기 때문입니다. 따라서 이를 잘 고려하시고 모두 충족하셔서 양도를 하실 경우에만 양도소득세가 정상적으로 부과됩니다.

증여하는 방법도 존재하는데, 증여의 방법도 크게 두 가지입니다. 해당 주택만 증여하는 경우와 해당 주택과 주택에 담보된 대출액까지 함께 증여하는 부담부증여의 경우입니다. 해당 주택만을 증여하는 경우 주택의 시가액에 직계비속 증여재산공제액인 5천만원을 차감한 금액에 세율을 적용하여 증여세를 내는 방법이 첫 번째입니다. 두 번째 방법(부담부증여)은 대출액에대해서는 양도소득세를, 대출액을 초과하는 주택의 시가에 대해서는 증여세를 부과하는데, 양 세목 모두 누진세구조이므로 전체 세금을 양도소득세와 증여세로 나누어 내면 한번에 증여세만 내는 것에 비해 세액이 절감될 수 있습니다. 따라서 해당 주택의 시가와 담보대출액, 현재상황 등 다양한 요건을 고려하여 세액을 비교하신 후 가장 낮은 세액이 나오는 방법을 선택하시면 될 것 같습니다.