[일시적 2주택 비과세] 지역주택조합 신축 아파트 취득 후 종전주택 양도, 1년 거주 요건 필수인지 궁금합니다

Question

▣ 신규 주택 (지역주택조합 신축 아파트 : 용인)

• 사업계획승인일: 2018.04.30 (당시 조정대상지역 아님)

• 사용승인일: 2024.03

• 잔금 처리일: 2024.04.17

• 소유권이전등기 접수일: 2024.07.05

• 임대차(월세) 계약일: 2024.04.07

• 임대차 기간: 2024.04.18 ~ 2026.04.17 (24개월, 신규 아파트 임대 중)

▣ 종전 주택

• 15년 이상 실거주

• 조정대상지역 아님

▣ 질문 요지

• 종전주택 매도 시 일시적 2주택 비과세 적용이 가능한지 궁금합니다.

• “지역주택조합 신축 아파트 취득 시 1년 이상 실거주해야 비과세 적용된다”는 요건을 본 적이 있는데, 이것이 무조건적으로 적용되는지 알고 싶습니다.

• 만약 해당 요건이 적용된다면, 신규 아파트 임대차 종료일(2026.04.17) 이후 2026.04.18 ~ 2027.04.17까지 1년 거주 후 종전주택을 매도해야 비과세가 되는 것인지, 아니면 종전주택을 미리 매도한 후 신규 아파트에 1년 거주를 채워도 되는 것인지 헷갈립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

사업시행계획인가 전 조합원 지위를 획득한 경우에는, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우 양도일 현재 2년 이상 거주하고 양도해야 합니다. (2017년 8월 2일 이전 취득한 주택은 2년 보유만 하면 됨) 따라서 조정대상 지역이 아닐 때 취득했다면 거주요건은 적용되지 않습니다. 신규주택이 사용승인일(취득일)로부터 3년내에 종전 주택을 매도해야 일시적 1세대 2주택으로 비과세를 받을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

신규 주택이 지역주택조합 아파트라서 1년 이상 실거주 요건이 무조건 적용되는 것은 아닙니다.

용인 신축아파트가 취득 당시 조정대상지역이 아니었기 때문에 1년 실거주 요건은 필요하지 않고 종전 주택을 신규주택 취득 후 3년 이내에 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례가 그대로 적용됩니다.

따라서 신규 아파트에서 1년 거주를 반드시 채우지 않아도 종전주택 매도 시 비과세 적용이 가능합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

일시적 2주택 비과세 요건 개요 ==>

일시적 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음을 충족해야 합니다.

• 종전 주택 요건 :

  • 2년 이상 보유해야 하며, 2017년 8월 3일 이후 조정 대상 지역 내 주택을 취득한 경우에는 2년 이상 거주 요건도 충족해야 합니다.(말씀하신 분의 종전 주택은 15년 실 거주로 이 요건은 충족하신 것으로 보입니다.)

• 신규 주택 취득 시기 :

  종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 신규 주택을 취득해야 합니다.

신규 아파트 1년 거주 요건 적용 여부 ==>

말씀 하신 분 께 서 궁금해 하신 '신규 아파트 1년 이상 거주' 요건은 일시적 2주택 비과세 특례에 필수적인 요건이 아닙니다.

• 일시적 2 주택 비과세는 종전 주택에 대한 혜택이므로, 종전 주택의 비과세 요건만 충족하면 됩니다.

• 신규 주택의 1년 / 2년 거주 요건은 나중에 해당 신규 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위한 조건입니다. 따라서, 신규 아파트에 의무적으로 실 거주해야 할 필요는 없습니다.

종전 주택 양도 기한 ==>

말씀 하신 분의 신규 아파트 취득일(소유권 이전 등기 접수일)은 2024년 7월 5일 입니다.

• 종전 주택과 신규 주택 모두 조정 대상 지역이 아니라면, 신규 주택 취득 일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하시면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 즉, 2027년 7월 4일까지 종전 주택을 양도하시면 됩니다.

결론적으로, 본인의 경우 신규 아파트에 대한 1년 거주 요건은 종전 주택의 일시적 2주택 비과세 적용에 필수적이지 않습니다. 2027년 7월 4일까지 종전 주택을 양도하시면 혜택을 받으실 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 세법은 복잡하고 변동 가능성이 있으니, 최종적인 판단과 정확한 내용은 반드시 세무 전문가와 상담하시어 확인하시는 것이 가장 좋습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문자님의 상황에서는 종전주택을 2027년 4월 16일 이전에 매도하면

일시적 2주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다

신규 아파트에 1년 거주 요건은 적용되지 않으며,현재처럼 임대 중이더라도 문제 없습니다

즉, 종전주택을 먼저 매도하고,

그 이후 신규 주택에서 거주를 시작하거나,

계속 임대를 주셔도 비과세 적용에는 영향이 없습니다

지역주택조합 아파트도 사용승인 이후 취득 시점부터 기존 주택과의 보유/거주 요건 비교를 해야 합니다

세무서 해석이나 실무 적용이 까다로운 경우가 있으므로, 양도 직전 세무사와 상담을 해보시기 바랍니다