이런경우에는 어떻게 전세보증금을 지킬수 있나요?

Question

8층 건물의 5층에 전세로 입주할려고합니다.
(보증금 3억에 월 10만)

1,2,3층 : 상가
5,6,7,8층 : 도시형생활주택 40 가구

건물의 소유주는 건물주 부부공동명의이고
등기부등본을 떼보니 각 호실과 상가 및 토지 공동담보로 제1금융권에서 근저당 잡혀있고
채권최고액은 32억가량 됩니다.

원래 계획은 전세보증금반환 보증보험에 가입하려 하였으나, 공동담보로 잡혀있어 심사가 어렵다고하여
전세권설정을 진행하려 하였습니다. 또 알아보던중 전세권 설정을 하더라도 공동담보로 잡혀있는 경우
경매진행이 어렵다는 사실을 알았습니다.

그럼 보증금 3억을 어떻게하면 안전하게 지킬 수 있을까요? 임차권(전입신고+확정일자)는 진행예정이고
임차권을 요구하더라도 실제 제1금융권 근저당 우선순위로 실제 저의 순위는 2순위로 밀리더라구요.
이렇다보니 만약에 건물주가 망할경우 경매로 넘어갔을때 저의 보증금은 100% 돌려받기 어려울 것 같은데
무슨 방법이 없을까요? 집이 너무 맘에 들어서 왠만하면 들어가고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래내용은 질문사항 기재만을 근거로 한 것이므로, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

해당 상가의 시세파악하시고, 근저당권의 실제 채무액 임대인에게 확인해보시기 바랍니다.

시세에서 실제 채무액을 공제한 금액이 해당 상가의 실질 가치에 해당하는데, 이러한 가치가 보증금 3억원을 담보하기에 충분하다면 입주하시고, 부족하다면 입주하시면 안됩니다.