등기 안나온 신축 오피스텔 전세 입주 관련해서 문의드려요!

Question

안녕하세요 신축 오피스텔 전세거래 문의드려요.

처음 전세를 살아보는거라 너무 궁금합니다.

분양가는 4억 후반대 / 제가 들어가려고 하는 금액은 2억 중반대 입니다.

무융자이며

임대인은 현금으로 오피스텔 분양 중도금은 전부 완납한 상황이라 합니다.

나머지 잔금은 8월 이내에 다 치루는 조건이고,

9월 중 등기가 나온다는 조건으로 계약을 했습니다.

(국세, 지방세 체납 내역과 분양계약서만 확인 후 계약 상태입니다)

1. 저는 10월 입주라 시기상 등기가 나와 있을까요? 이럴 경우에는 전세 보증보험 가입이 되나요?

2. 다른 글들을 보니 신축 오피스텔은 피하라는 말이 있던데, 70% 미만인데도, 많이 위험할까요?

너무몰라서 여쭙습니다 등기 없는 신축오피스텔이라고 해서

전세가 너무 무서워요~ㅠㅠ

일반으로 전세자금 대출도 받을꺼에요 ..

Answer 1

9월 중 등기가 나온다는 조건으로 계약을 했습니다.

(국세, 지방세 체납 내역과 분양계약서만 확인 후 계약 상태입니다)

1. 저는 10월 입주라 시기상 등기가 나와 있을까요? 이럴 경우에는 전세 보증보험 가입이 되나요?

==> 네 충분한 기간입니다.

2. 다른 글들을 보니 신축 오피스텔은 피하라는 말이 있던데, 70% 미만인데도, 많이 위험할까요?

==> 자체 감정평가결과를 기준으로 판단되는 사항이고 특약조건에 "보증보험 가입이 불가한 경우 임차인은 게약을 취소할 수 있고, 이때 게약금 또는 보증금을 반환하기로 함"이라는 조항을 반영시시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 6.27 대출 규제로 인해서 서울 및 수도권 임대차게약 시 소유권이전부 전세대출이 전면 금지가 되었습니다.

이 부분 체크를 해보시고, 또한 등기 없이는 전세보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.

선순위 대출이 없다는 것은 긍정적인 면이 있지만 전세의 경우 전세보증보험을 가입을 안전하게 보증금 지킬 수 있습니다. 좀 더 신중을 기할 필요는 있어 보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

일반적으로 분양 후 준공 + 건축물 사용승인 + 소유권 이전등기 순으로 진행됩니다

9월 중 등기 예정이라면 10월 입주 시까지 등기 완료 가능성은 높습니다

계약서에 등기 완료 후 잔금 및 전입신고, 확정일자 가능 조건 명시하시고

10월에 입주해도 등기가 안 나올 경우를 대비한 특약사항이 꼭 필요합니다

전세보증보험은 등기부에 임대인이 소유자로 등재되어 있어야 가입 가능합니다

미등기 상태에서는 대부분 은행에서 전세자금대출 실행 불가입니다

은행도 등기부등본 상 소유권 확인이 되어야 대출 가능합니다

은행에 미리 입주 시점에 등기 완료 예정이라고 설명하고, 대출 가능 여부 사전 확인이 필요합니다

전세금이 분양가 대비 70% 미만이면 비교적 안전하다는 시각도 있지만, 미등기 상태에서는 다른 기준도 중요합니다

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

질문 주신 내용 차례대로 답변을 드려보겠습니다.
첫 번째 9월 중 등기 완료이며 10월 입주라면 현재 상황에서는 일정에 따라 등기가 완료될 가능성이 높습니다 하지만 등기 지연이 되는 경우가 있으니 수시로 진행 상황을 체크해 보시기 바랍니다. 그리고 등기 전에 전세 계약을 하시더라도 전세보증보험 가입은 등기완료 여부와 무관하게 진행하실 수 있습니다. 임대인의 소유권과 임대차 관계가 명확히 확인이 되어야 하니 분양계약서, 중도금 완납 증빙, 국세, 지방세 체납 내역 등의 서류를 준비하여 보험사 심사를 받으실 수 있습니다.
두 번째 신축 오피스텔은 분양대금이 일부 미납이 되거나 완납율이 낮은 경우 건설사 부도와 입주 지연 등 위험요소가 많은 것이 사실입니다. 완납율이 70% 미만이라면 주의가 필요한 상황이지만 질문자님 같은 경우 임대인이 중도금을 모두 완납하였다면 위험이 상대적으로 적다 보실 수 있습니다. 그렇다고 100% 안전한 것은 아니니 꼼꼼하게 계약 완료까지 지속적인 체크가 필요하며 전세자금 대출을 받으시는 경우에는 등기 완료 후 진행하시는 것이 안전하며 계약 전 미리 금융기관 상담을 받아보시고 가능 금액 여부를 확인해 두시기 바랍니다.
그럼 처음 거래하시는 전세 거래 원하시는 방향으로 잘 마무리 되시기를 기원하며 제 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

등기 예상 시점이 9월이라면 10월 입주 전까지 등기가 완료될 가능성이 큽니다.

전세보증보험 가입은 등기 완료 이후에만 가능합니다.

등기가 나오지 않은 상태에서는 보증보험 가입이 원칙적으로 불가합니다.

일부 특약을 걸어 예외적으로 가입할 수 있으나 원칙적으로 불가합니다.

감사합니다.