채무불이행 등록 하려고 하는데 상황이 복잡합니다. 한번 봐주세요

Question

집주인이 전세금을 반환 하지 않고 잠수 타 버려서 지급명령 신청해서 제가 1순위 선순위 임차인이라 1차로 제가 경매 넣어 이번주에 배당까지 끝나고 상계처리 신청해서 전세금 9천만원 중에 경매로 집을 6440만원에 낙찰 받아 왔습니다.

낙찰 받아 온 집은 소유권 이전 해서 제가 매매 할 계획인데 여기서 질문

1) 실 제 보금증은 9천이였으니 낙찰받아 온 6440을 제외한 2500만원 가량에 대해서 집주인에게 채무불이행자 등록이 가능한가요?

2) 재산목록을 보니 집주인 명의로 아파트가 한채 더 있던데 그 집을 제가 다시 경매로 넣어 못 받은 보증금을 회수 가능한가요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   경매 절차를 통해 낙찰을 받았더라도 전세보증금 전액이 변제되지 않았다면 잔여 채권은 여전히 존속합니다. 따라서 미회수 금액에 대해 채무불이행자명부 등재를 신청할 수 있고, 집주인의 다른 재산에 대해 별도로 강제집행이나 경매를 신청하여 회수하는 것도 가능합니다.

2. 채무불이행자명부 등재 가능성
   민사집행법에 따라 집행권원(지급명령 확정 등)이 있음에도 불구하고 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우에는 채무불이행자명부 등재 신청을 할 수 있습니다. 귀하가 확보한 지급명령이나 판결문이 집행권원에 해당하고, 배당절차를 거쳐 일부만 변제된 경우라면 잔여 미회수 채권은 등재 사유가 될 수 있습니다.

3. 다른 재산에 대한 강제집행
   집주인의 다른 부동산이 확인되었다면, 귀하는 잔여 채권액에 기초하여 그 부동산에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다. 이미 낙찰받은 주택과 별개로, 새로운 집행 절차를 개시하는 것이므로 추가 소송 없이 기존 집행권원을 그대로 활용할 수 있습니다. 다만 선순위 권리자 여부, 근저당 설정 여부 등을 철저히 검토해야 실제 배당 가능성을 확보할 수 있습니다.

4. 실무상 유의점
   경매로 취득한 주택의 낙찰가와 보증금 채권을 상계처리한 부분은 이미 변제된 것으로 간주되므로, 잔여 미회수분만을 청구할 수 있습니다. 채무불이행자명부 등재는 신용 제재 효과가 있어 채무자의 협상을 유도하는 수단으로도 활용됩니다. 또한 다른 부동산 경매를 신청할 때에는 채권액과 예상 배당금, 집행 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 종합적 조언
   현재 확보한 집행권원으로 남은 채권액을 기초로 채무불이행자명부 등재와 추가 강제경매를 병행할 수 있습니다. 이 과정에서 다른 채권자의 권리관계와 배당 순위를 반드시 확인해야 하며, 무리한 절차 진행보다는 비용 대비 회수 가능성을 철저히 따져 대응하는 것이 합리적입니다.

Answer 2

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 민사집행법상 채무불이행자명부등재 요건을 충족한다면 가능합니다.

2. 회수하지 못한 채권이 있다면 이를 근거로 채무자 명의의 부동산에 대하여 강제경매신청을 할 수 있습니다. 다만 실제 나머지 보증금반환채권을 전부 또는 일부 회수할 수 있을지 여부는 해당 부동산에 설정된 근저당권이 있는지 여부, 다른 채권자들이 존재하는지 여부, 낙찰대금이 얼마인지 여부 등에 따라 달라지게 될 것입니다.