보증금 상환 얼마나 받을 수 있을까요?

Question

저는 세입자이고, 건물주가 채권자한테 돈을 갚지 않아서, 건물이 강제경매에 들어갔습니다.

제가 거주하는 세대 등기부는 현재 이렇습니다.

2020년, 은행 근저당권 84억7000만원 (건물 전체에 대한)

2023년, 본인 입주, 보증금 5000만원 (전입신고, 확정일자 완료, 현재도 거주 중)

2024년, 강제경매 개시, 채권자가 61억5000만원 요구 (본인 배당요구신청 완료)

건물 전체 감정가는 174억, 본인 거주 세대는 1억9500만원 나왔습니다.

경매에 나온 세대는 총 55세대 이며, 대부분 입주세대들은 보증금 5000만원 정도이고, 그보다 작은 3000,1000만원 세대도 몇 있습니다.

근저당권으로 인해 제 최우선보장금액은 3700만원인 것을 압니다. 다만, 나머지 금액 1300만원을 받을 수 있을지 모르겠습니다.

채권자보다 제가 우선순위를 가지는지, 보증금

5000만원을 전부 회수할 수 있을지 궁금합니다.

그리고 지금 제가 해야하는 일은 배당요구신청만 하면 되는 건지도 궁금합니다.

Answer 1

1. 결론
   전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자라면, 최우선변제금은 우선순위에서 보호를 받습니다. 현재 조건상 질문자는 보증금 일부인 최우선변제금에 대해서는 우선적으로 배당을 받을 가능성이 높습니다. 다만, 나머지 보증금 전액을 회수할 수 있을지는 전체 경매대금과 선순위 채권자의 배당 범위에 따라 달라집니다.

2. 우선순위 구조
   해당 부동산에 설정된 근저당권이 질문자의 전입신고 및 확정일자보다 먼저 존재하므로, 일반적으로는 근저당권자가 질문자보다 배당 순위가 우선입니다. 다만 주택임대차보호법상 보장되는 최우선변제금은 선순위 담보권보다도 우선하여 보호됩니다. 질문자가 1억 이하 주택에 거주 중이고 전입신고와 확정일자를 갖췄다면, 최우선변제금에 해당하는 금액은 우선순위로 회수할 수 있습니다.

3. 회수 가능성 판단
   건물 전체의 감정가 대비 채권자가 요구한 금액이 충분히 커서, 경매 낙찰금이 이를 초과하지 않는 이상 후순위 보증금 전액을 회수하는 것은 어려울 수 있습니다. 그러나 질문자의 세대 감정가와 전체 배당구조, 낙찰가에 따라 최우선변제금 외 일부 보증금도 회수될 수 있습니다. 배당요구신청을 이미 완료했다면 이후 절차는 경매 결과에 따른 배당기일 통지를 기다리면 됩니다.

4. 향후 조치
   추가로 해야 할 일은 따로 없습니다. 법원에서 배당기일이 정해지면 참석해 배당 상황을 확인할 수 있고, 배당이 확정되면 해당 금액을 수령하게 됩니다. 다만, 예상보다 낮은 배당이 이루어질 경우 나머지 보증금에 대해 임대인을 상대로 별도 민사소송을 검토할 수도 있습니다.