거주주택 처분시 오피스텔 주택수에 포함될까요?

Question

안녕하세요

기존주택 비규제 지역에 10년이상 거주하고 있고

이후 소형 오피스텔(비규제지역)을 17년 10월에 주택임대사업자로 등록하여 임대중입니다.

최근 분양권(비규제지역)을 취득하여 28년에 입주가 예상되는데

기존주택을 입주시점에 맞춰 양도할려고하는데,

1가구 1주택으로 거주주택 양도세 비과세 특례를 받을 수 있을까요?

분양아파트 장금대출시 70% 대출가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

주택임대사업자로 등록한 오피스텔은 거주주택 비과세 특례 적용 시 주택수에서 제외될 수 있으므로 기존 주택에서 전 세대원이 2년 이상 거주했다면 해당 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2028년 입주 예정인 분양권은 취득 시점부터 주택 수에 산정되지만 일시적 1주택 1분양권 특례에 따라서 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 비과세 적용이 유지됩니다. 비규제 지역의 경우 LTV 70% 대출이 기본적으로 가능하지만 본인의 소득 대비 원리금 상환 능력을 따지는 DSR 40% 규제를 충족해야 하며 임대 중인 오피스텔이 주택수에 포함되어 한도가 소폭 하향 조정될 수 있음을 유의해야 합니다. 비과세 특례를 위해서는 오피스텔 임대료 증액 제한 등 임대사업자 의무사항을 완벽히 준수해야 하며 대출 실행 전 음행을 통해 임대주택 보유에 따른 다주택자 규제 적용 여부를 반드시 미리 확인해야 합니다. 즉 임대사업자 의무를 준수하고 기존 주택 2년 거주 요건을 채웠다면 분양권 입주 시점에 맞춰 비과세 매도가 가능하며 잔금대출은 LTV 70%가 기준이나 개인의 소득과 다주택 분류 여부에 따라 실제 한도는 달라질 수 있습니다 .감사합니다.

Answer 2

기존주택 비규제 지역에 10년이상 거주하고 있고

이후 소형 오피스텔(비규제지역)을 17년 10월에 주택임대사업자로 등록하여 임대중입니다.

최근 분양권(비규제지역)을 취득하여 28년에 입주가 예상되는데

기존주택을 입주시점에 맞춰 양도할려고하는데,

1가구 1주택으로 거주주택 양도세 비과세 특례를 받을 수 있을까요?

==> 가능합니다.

분양아파트 장금대출시 70% 대출가능할까요?

==> 기존 주택을 처분하는 조건으로 진행하는 경우 가능합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

주택임대사업자 등록 상태라도 실제 주거용 사용 여부가 핵심인데 임대 중 실거주 흔적 없으면 업무용으로 인정받아 주택 수 제외될 수 있습니다.

비규제지역 기존 주택 양도 시 2년 거주 요건 충족, 분양권 입주 전 처분 맞추면 오피스텔 제외 시 비과세 가능합니다.

사전에 세무서 상담 추천드립니다.

분양 아파트 잔금 시 기존 주택 처분 조건으로 1주택자 LTV70% 가능합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

오피스텔 주택 수에 포함됩니다

거주주택 비과세 특례 적용 가능성이 높습니다

이건 임대주택(오피스텔)을 가지고 있어도

거주하던 집 1채는 비과세 해준다는 제도입니다

단 임대사업자 요건 반드시 유지해야 합니다

대출은 70% 가능 구조는 맞지만 실제는 DSR로 축소될 가능성이 큽니다