전세 사기를 안당하려면 어떤 점을 확인해야 하나요?

Question

제가 몇 달 뒤에 전세를 새로 구해야하는데 요즘 전세 사기 때문에 많이 시끄러운 거 같은데 혹시 전세 계약 전에 어떤 점을 확인해야 전세사기를 안당할 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

우선 작정하고 사기치려는 사람은 피하기가 쉽지 않습니다.

그래도 확률을 조금이나마 줄이기 위해서는

1. 등기부등본 채권및 소유주 확인

2. 소유주 신분확인

3.공인중개사를 통해 소유주 직업 및 재산상황등 최대한 구체적 내용확인

4. 공인중개사 신분확인

5. 보증금 반환지연시 지연이자, 하자보수관련내용 특약으로 세세하게 기재하기

소유주에대해 조금이라도 이상한기분이 있다면 다른물건을 찾는게 좋을수 있습니다.

꼼꼼히 잘 체크하시길 바라겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.

전세사기를 방지할 수 있는 방법을 두가지 소개하고자 합니다.

1. 전세가율이 적정한 매물을 구하는 것입니다. 전세가율이란 매매가에 비한 전세가의 가격입니다. 보통 전세가율이 너무 높거나 낮은 경우 전세사기의 위험이 있습니다. 통상적으로 전세가율이 70-80%대의 물건이 적정한 매매가율이므로 해당 물건을 찾으시는 것을 추천합니다.

2. 계약시 시간을 오후 4시 이후로 하는 것을 추천드립니다. 그 이유는 계약할 때는 저당권이 설정된 것이 없었는데 나중에 확인해 보니 선순위 저당권이 있는 경우가 종종 있습니다.

이는 집주인이 계약을 하고 바로 은행에 가서 저당을 잡은 것입니다. 이를 방지 하기 위해 은행 영업종료시간과 가까운 시간대에 계약을 하시는 것을 추천합니다.

Answer 3

안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.

공적인 장부를 모두 확인하셔야 합니다. 등기부등본은 기본으로 확인하시고 확정일자와 전입신고를 하시면 대항력을 갖춥니다.

다만, 전세를 들어가신 이후에 소유자가 변경되면서 그 소유자에 대한 세금미납과 같은 경매가 들어올 수 있는 상황을 막을 수는 없습니다.

지금 전세사기에 가장 큰 문제가 이런 경우인데요.

이번에 변경된 내용을 보면 임대인에 대한 정보를 요청할 수 있고 재산내역이나 세금납부 현황을 요구할 수 있습니다.

이런걸 다 확인하시면 최대한 방어가 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세사기를 막기 위한 기본적인 방법은 아래와 같습니다.

1. 시세확인 - 주변시세등을 통한 해당 주택의 시세 파악(깡통전세 예방)

2.부동산을 통한 거래체결 - 이는 권리관계확인과 보증보험가입을 위해 필수적인사항입니다, 그리고 선순위 임차권이 될수 없는 경우는 계약을 하지 말것,

3.전입시 - 전입신고와 확정일자 부여, 그리고 보증보험 가입

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세사기는 공인중개사를 통하더라도 집주인이 마음먹고 사기치면 사기를 다할 수 밖에 업흡니다. 그래도 전세보증금을 지키는 최소한의 예방법으로는

대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금이 주택 매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 전세집이 너무 마음에 들더라도 대출금 비율이 크다면 피하는 것이 좋습니다. 경매시 유찰도 생각해야합니다. 1회 유찰될 때마다 20%씩 경매가에서 인하됩니다.

전세사기의 경우 대부분 매매가 대비 전세가가 90~100%였습니다. 갭투자의 방법으로도 좋은 상황입니다. 요즘같이 부동산경기가 안 좋은 경우 임차인의 처음 전세보증금보다 매매가가 내려가게 되고 계약만료 시점에 임대인이 보유한 현금이 부족하여 반환할 수 없는 상황이 발생할 수도 있습니다. 전세가도 내려가서 새임차인을 구하더라도 새임차인의 전세보증금으로 전 임차인의 전세보증금을 반환할 수 없습니다.

Answer 6

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 전세 사기를 당하지 않기 위해서는 아래와 같은 사항을 확인해 보시기 바랍니다.

1. 계약시

가. 등기사항 전부증명서를 출력하여 소유자, 권리제한여부 등을 확인

나. 계약서 작성은 등기상 소유자와 계약체결(대리인이 오는 경우 소유자의 위임장 및 인감증명서 준비)

다. 보증금 보호를 위해서 매매가격대비 전세가율이 최대 80% 이하 수준으로 계약을 체결해야 합니다.

2. 잔금 지급 및 후속조치

가. 지급전 등기사항 전부증명서 열람, 권리변동여부 확인

나. 입주 전에 시설물 상태 확인후 입주

다. 잔금과 동시에 전입신고 등을 하여 대항력을 유지하고, 필요에 따라 보증보험 가입도 검토하여 보식 ㅣ바랍니다.

Answer 7

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전세사기를 당하지않으려면 많은것들이 있지만

필수로 알아야 하는것이 있습니다.

1. 임차인 전세보증금이 1순위여야 합니다.

2. 전세보증보험을 무조건 가입하셔야 합니다.

Answer 8

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.

안녕하세요. 전세사기도 여러가지 종류가 있는데요.

최근에 빈번히 발생되고 뉴스에 나오는 사례는 깡통전세 입니다.

전세가가 호가보다 높게 잡힌상태로 거래가 된 것인데요.

이러한 사기를 예방하기 위해서는 해당물건의 앞전 거래가들을 살펴보시고 (등기부등본), 주변 동급매물들의 시세를 확인하시길 바랍니다.

도움이 되셨나요.

감사합니다.

Answer 9

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차계약을 하기전에 임차하려는 주택을 임장해서 현장확인 후 등기부등본을 조회하여 가등기 가압류 가처분 위반건축물 등 소유권 관계를 확인합니다.

가능한 전세반환 보증보험가입을 하는게 대체로 안전한 대책인데, 선순위채권과 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 90%이내이고, 등록된 공인중개사를 통하여 계약한 건으로서 확정일자를 받은 임대차계약서로 전세기간 1/2이내에 가입신청 하셔야 합니다.

국세기타 조세 체납여부를 확인하고, 전세계약이후 근저당설정금지사항을 특약에 기재합니다.

계약을 체결할 때에는 임대인과 직접 대면하여 신분증으로 본인확인을 거쳐 대면계약 하시고, 전입신고후 확정일자를 받으셔야 합니다.