전세보증금 방어 문제로 급합니다. 세대주 전출 후 여동생 전입 시 대항력 승계 가능한가요?

Question

안녕하세요. 현재 전세로 거주 중인 아파트 만기는 8월 인데, 이번에 새로 아파트를 매수하여 5월 말에 잔금을 치르게 되었습니다. 몇 가지 복잡한 상황이 있어 법률적 조언을 구합니다.

1. 현재 상황

• 기존 전세 아파트: 임차인 본인 세대주. 전세금 반환 예정일은 8월 중순. (최근 다른 부부에게 매매됨)

• 신규 아파트: 5월 말 잔금 및 주택담보대출 실행 예정. 대출 조건상 잔금 즉시 전입신고를 해야 함.

2. 고민 사항

• 제가 5월 말에 매매한 아파트로 전입신고를 하면 전세 집의 대항력이 상실되어 8월에 전세금을 돌려받을 때 위험할까 봐 걱정입니다.

• 이를 방지하기 위해 현재 부모님 댁에 사는 여동생을 5월 잔금일에 전세 집의 세대원으로 전입시키려 합니다.

3. 질문 내용

• 질문 1: 제가(임차인)이 전출하더라도, 가족인 여동생이 세대원으로 남아 있으면 기존 전세집의 대항력이 그대로 유지되나요?

• 질문 2: 현제 전세집을 새로 매수한 부부가 8월 잔금을 위해 주담대를 받을 예정인데, 제 여동생이 전입되어 있으면 그분들 대출에 지장이 생기나요?

• 질문 3: 만약 집주인이 확실히 믿을만한 사람이라서 남동생 전입 없이 제가 그냥 전출했을 때, 8월까지 제 전세금을 법적으로 보호받을 수 있는 다른 방법이 있을까요?

• 그 외 주의해야할 부분이 있다면 말씀부탁드립니다.

전문가분들의 명쾌한 답변 기다리겠습니다. 감사합니다.

#부동산 #전입신고 #대항력 #주택임대차보호법

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

새로운 아파트 매수와 전세금 반환 시기가 맞지 않아 마음고생이 많으실 듯합니다. 결론부터 말씀드리면 여동생의 전입은 새 집주인의 대출을 막아 오히려 전세금 반환을 어렵게 하므로 다른 방안을 찾으셔야 합니다.

1. 여동생 전입에 따른 대항력 유지 문제

가족인 형제자매가 전입신고를 하고 실제 거주하면 대항력 유지가 가능합니다. 하지만 실제로 거주하지 않고 주소만 옮기는 것은 위장전입에 해당하여 향후 법적 분쟁 시 대항력을 온전히 보호받기 어렵습니다.

2. 새 집주인의 담보대출 실행 지장 여부

여동생의 전입 기록이 남아있으면 은행은 이를 새로운 세입자로 간주합니다. 이로 인해 새 집주인의 주택담보대출이 거절되거나 한도가 대폭 줄어들어 8월에 질문자님에게 돌려줄 전세금을 마련하지 못하는 최악의 상황이 발생합니다.

3. 계약 만료 전 법적 보호 대안

계약 기간 중에는 임차권등기명령 신청이 불가능하므로 집주인 동의를 받아 전세권설정등기를 하는 것이 가장 안전합니다. 만약 집주인 동의가 어렵다면 신규 아파트 대출 은행에 기존 임대차계약서를 제출하여 전입신고 유예가 가능한지 협의하는 것이 현실적입니다.

우선 신규 아파트 대출을 진행하는 은행에 전입신고 기한 연장 가능 여부를 즉시 문의하세요.

진행하시는 상황들이 원만하고 안전하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

가족이 계속 거주해온 게 아니라면 직전에 전입한다고 대항력이 유지된다고 보긴 어렵습니다. 미리 중도해지하여 임차권등기를 하는 걸 고려해보시기 바랍니다. 이상입니다