임대차 계약(전입신고만 완료)후에 근저당이 설정되고 확정일자를 받았을 경우 배당 순위가 궁금합니다

Question

임대차 계약(전입신고만 완료) 후에 근저당이 설정되고 확정일자를 받았을 경우에 배당 순위가 어떻게 되는지와 인수와 소멸 여부도 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

대항 요건과 확정일자를 같은 날 갖춘 임차인의 우선변제권은 그다음 날 발생한다고 보아야 할 것으로 위의 경우 근저당권이 선순위로 볼 여지가 있습니다.

Answer 2

주임법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

위 규정에 따라 전입신고와 주택 인도를 완료하면 대항력이 인정됩니다.

다만, 확정일자가 근저당권 설정 이후라면 아래 규정에 따라,

위 법 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

근저당권에 우선하여 변제권이 인정되지 아니하나 인수주의가 적용됩니다.