주택임대사업자 렌트홈 미등록 관련 및 1년 계약 가능여부

Question

8년 만기 오피스텔(소형, 고가주택 아님) 주택임대사업자입니다.

2년 전 체결된 임대차계약이 렌트홈에 등록되지 않은 상태로 유지되어 왔고, 최근 해당 사항을 지자체에 문의하니 현재 시점에서 임대차계약을 등록할 경우에는 과태료 부과 대상이 될 수 있으나, 등록을 하지 않고 유지하는 경우에는 별도의 과태료가 부과되지는 않는다는 안내를 받았습니다.

이런 상황에서 이제 곧 갱신 시점이 도래하여 재계약을 앞두고 있어, 과거 미등록 상태가 있는 경우 갱신된 임대차계약을 어떻게 처리해야 하는지에 대해 궁금합니다.

1. 임대료 5% 증액 제한이 적용될 수 있는 점이 우려되는데, 이 경우 갱신된 임대차계약 역시 렌트홈에 등록하지 않고 진행하는 것이 가능한지, 또는 계약을 렌트홈에 등록해야 한다면 5% 증액 제한으로 인해 2년 전 임대료와 동일한 조건으로 계약해야 하는지 궁금합니다. (이번 갱신은 8년 의무임대기간 중 마지막 계약이며, 8년을 채운 후 매매를 계획하고 있습니다.)
2. 의무임대기간 종료 후 바로 매매할 예정이라 이번 계약은 1년 계약으로 진행하고자 하는데, 1년 계약으로 체결하더라도 임차인이 2년 거주를 주장할 경우 이를 제한할 수 있는 방법이 있는지, 예를 들어 주택임대사업자 의무임대기간 만료 관련 특약 등을 두는 것이 가능한지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

먼저, 갱신 계약 시 렌트홈 등록은 반드시 해야 합니다. 등록하지 않으면 과태료가 부과될 수 있고, 주택임대사업자 혜택을 유지하려면 등록이 필수입니다. 임대료의 5% 증액 제한은 직전에 등록된 계약 기준이 아니라 실제 임대료를 기준으로 적용됩니다. 만약 2년 전 계약이 등록되지 않았다 하더라도, 이번 계약에서 실제로 받던 임대료의 5% 이내로 증액해 등록하면 문제가 없습니다.

또, 1년 계약을 맺는 것도 가능하긴 하지만 법적으로는 큰 의미가 없습니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약 기간과 상관없이 최소 2년까지 거주를 요구할 수 있기 때문입니다. 임대 의무기간이 끝나 매도를 예정하고 별도의 특약을 넣더라도, 이런 조항이 임차인에게 불리하다면 법적으로 인정되지 않을 가능성이 높습니다. 그래서 매도 계획이 있다면, 미리 임차인과 협의해 이사비 지원 등 현실적인 조건으로 원만하게 합의하는 것이 가장 바람직한 방법입니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

1. 과거 렌트홈 미등록 상태에서 갱신 계약 처리 방법
과거 임대차계약이 렌트홈에 미등록된 상태로 유지된 것은 현재 시점에서 소급 등록 시 과태료 대상이 될 수 있으나, 갱신 계약을 반드시 등록해야 할 의무는 없으며 미등록 상태로 갱신 계약을 체결하는 것 자체는 가능합니다.

2. 갱신 계약을 렌트홈에 등록하지 않을 경우 5% 증액 제한 적용 여부
갱신 계약을 렌트홈에 등록하지 않는다면 임대사업자 관리 시스템상 증액 제한이 직접 적용되지는 않지만, 주택임대사업자 지위 자체는 유지되므로 법적으로는 5% 증액 제한 원칙이 여전히 유효해 분쟁 발생 시 임차인에게 불리하게 판단될 수 있습니다.

3. 갱신 계약을 렌트홈에 등록할 경우 임대료 조건
갱신 계약을 렌트홈에 등록하면 직전 등록 임대료를 기준으로 연 5% 초과 증액은 불가능하며, 미등록 기간이 있더라도 등록 시점부터는 증액 제한 규정이 명확히 적용됩니다.

4. 8년 의무임대기간 마지막 계약을 1년으로 체결하는 것이 가능한지
주택임대사업자 임대차계약은 2년 계약이 원칙이나, 임대인·임차인이 합의하면 1년 계약 체결 자체는 가능합니다.

5. 1년 계약 체결 시 임차인의 2년 거주 주장 가능 여부
1년 계약으로 체결하더라도 주택임대차보호법상 임차인은 2년의 최소 거주기간을 주장할 수 있으며, 주택임대사업자 의무임대기간 만료나 매매 예정 특약만으로 이를 완전히 배제하는 것은 어렵습니다.

6. 의무임대기간 만료 후 매매를 위한 특약의 효력
의무임대기간 만료 후 매매 예정이라는 특약은 참고 사항으로 기재할 수 있으나, 임차인의 법정 갱신요구권이나 2년 거주권을 제한하는 효력은 없고, 실질적인 분쟁 예방 효과는 제한적입니다.

Answer 3

• 임대료 5% 증액 제한이 적용될 수 있는 점이 우려되는데, 이 경우 갱신된 임대차계약 역시 렌트홈에 등록하지 않고 진행하는 것이 가능한지, 또는 계약을 렌트홈에 등록해야 한다면 5% 증액 제한으로 인해 2년 전 임대료와 동일한 조건으로 계약해야 하는지 궁금합니다. (이번 갱신은 8년 의무임대기간 중 마지막 계약이며, 8년을 채운 후 매매를 계획하고 있습니다.)

• ==> 주임사인 경우 계약체결일을 기준으로 3개월 이내 렌트홈 등에 신고를 해야 합니다. 이러한 경우 주택임대사업자기간 중에 임차인과 계약을 갱신하는 경우 기존 보증금 또는 월세 중 5% 범위 내에서만 가능합니다

• 의무임대기간 종료 후 바로 매매할 예정이라 이번 계약은 1년 계약으로 진행하고자 하는데, 1년 계약으로 체결하더라도 임차인이 2년 거주를 주장할 경우 이를 제한할 수 있는 방법이 있는지, 예를 들어 주택임대사업자 의무임대기간 만료 관련 특약 등을 두는 것이 가능한지 궁금합니다.

===> 임차인이 임대차계약 2년을 주장하는 경우 이를 막을 수 있는 방법이 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 신고 의무는 체결 즉시 3개월 이내입니다. 신고를 하지 않는다면 계약 자체는 유효일 수 있지만 임대사업자 의무 위반이 되고 과태료 부과 대상이 됩니다.

과거 미등록 상태가 있었다고 해서 앞으로도 신고하지 않아도 되지 않습니다. 과태료가 누적될 수 있으니 지금이라도 신고를 하시는 것이 좋을 듯 합니다.

또한 민간임대주택 자체에는 임대차 계약 기간을 반드시 2년으로 하지 않습니다. 1년으로 해도 됩니다.

다시 말하지만 렌트홈 신고를 필수이며 누락 시 과태료 부과되니 지금이라도 신고하는 것이 바람직하다 생각합니다.