부동산 매매시 목적물에 맞지 않는 매매계약 취소 요청 및 계약금 전액 반환 가능한가요?

Question

안녕하세요

얼마전에 아버님이 친구분을 통해 친구분 지인과 부동산 매매계약을 했습니다.

계약서는 작성하지 않았고, 계약금만 입금한 상태입니다.

취소 사유는 아버님이 매매시 재건축을 할 목적이었고, 계약금입금 전은 중개인인 친구를 통해 매도인에게 내용전달 했고,

재건축 가능하다는 답변을 받고 진행 하였습니다.

그런데 최종 확인시 재건축이 불가능 했고, 이에 계약 취소 요청 및 계약금 반환을 요청 했으나 본인들은 구두 계약도 계약이니 계약금반환이 불가하다고 합니다.

본래 매매 목적에 부합하지 않은 목적물을 매매한다해서 취소 한건데 이로 인해서 계약금을 돌려받지 못하는게 맞을까요?

그리고 재건축가능하다는 매도인 매수인이 직접 대화한게 아니라, 중개인인 친구를 통해서 전달하고 전달 받았다고 합니다.

매도인 중개인 = 친구

매수인 중개인 = 친구

매도인 매수인 = 타인

이런 관계입니다. 이제와서 매도인은 재건축이라는 내용을 듣지 못했다고 주장하고 있습니다.

형사사건으로 고소할 근거나, 계약금 전액을 돌려받을 방법은 없는걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 민경철 변호사입니다.

계약금은 원칙적으로 계약 성립시에 주고 받는 돈이며 계약 성립전에 주고 받는 돈은 가계약금입니다. 계약성립은 보통 계약서 작성으로 이루어지나 계약서를 쓰지 않아도 매매목적물, 중도금, 잔금 지급기일, 지급방법 ,액수 등 매매에 관한 중요한 사항을 정했다면 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 이 단계에서 돈을 지급하면 계약금이 되고 해약금으로 추정되어서 계약을 파기하기 위해서는 돈을 포기해야 합니다.

그런데 이 사안은 계약의 상세한 내용에 대해서 정해진 바가 없어서 계약이 아직 성립되지 않은 것으로 보이며 이 경우에는 가계약금이어서 반환받을 수 있습니다. 그뿐만 아니라 애초에 재건축이 가능한지 불가능한지는 계약 성립의 가장 본질적인 부분인데, 이를 잘못 알려주었다면 계약을 파기하고 전액 다 받아낼 수 있습니다.

사기죄가 되려면 일부러 돈을 편취할 목적으로 기망하였다는 것을 입증해야 하는데, 기망행위, 편취의 고의 등을 입증할 수 있는 명백한 증거가 없는한 고소해도 안받아 줄 것입니다. 계약금을 돌려달라고 하시고 안되면 민사소송을 하십시요

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

상대방이 재건축이 안된다는 사실을 알았으면서도 가능하다고 답변했다면 사기죄로 고소를 진행할 수 있고, 계약금은 기망, 착오에 의한 계약취소를 통해 반환청구를 해야 할 것으로 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

상대방에게 사전에 계약의 목적, 즉 토지 사용의 목적을 분명하게 인지를 시키고 목적에 반하는 경우 계약의 해지가 될 수 있음을 알았는지 확인이 되고 이를 입증할 수 있어야 합니다. 입증책임은 질문자 측에 있기 때문에 정확한 입증이 필요합니다.