상가, 못받은 밀린 월세 처리 방법이 궁금합니다

Question

중요한 내용을 빼먹었습니다. 해당 부동산은 상가입니다.

아버지가 뇌경색으로 갑자기 쓰러지셔서, 제가 아버지 소유의 부동산을 임시적으로 관리하게 되었습니다.

아버지가 세입자분들에게 월세를 받는 통장을 조회해본 결과, 몇몇 세입자분들이 월세를 내지 않은 것을 발견했습니다.

이 중에는 3년이 지난 것도 있기 때문에 처리 방법이 궁금합니다.

계약종료 후 나간 세입자는 제외하고, 현재 계약상의 세입자에 한합니다.

찾아보니, 임대차계약이 종료되지 않은 세입자의 밀린 월세는(3년 이상의 것)은 판례에 의해서 보증금에서 공제하면 된다고 알고 있는데, 이게 맞나요?

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  상가 임대차에서 계약이 유지 중인 임차인의 연체 차임은 소멸시효가 완성되었더라도 보증금에서 공제하는 방식으로 회수 가능한 경우가 많습니다. 다만 자동 공제는 허용되지 않고, 적법한 정산 절차를 거쳐야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약 존속 여부와 보증금 존재가 핵심 판단 기준입니다.

• 법리 검토
  차임 채권은 일정 기간이 지나면 소멸시효가 완성될 수 있으나, 임대차가 종료되지 않은 상태에서 보증금이 존치하는 경우에는 보증금 반환채무와 차임 채권이 상계 관계에 놓이게 됩니다. 판례는 이러한 경우 시효 완성된 차임이라도 보증금에서 공제하는 정산은 허용된다고 보고 있습니다. 다만 임대차 종료 후 임차인이 퇴거한 경우에는 적용되기 어렵습니다.

• 대응 전략
  현재 임차인에 대해서는 연체 내역을 정리한 뒤 내용증명으로 차임 연체 사실과 향후 정산 방식을 통지하는 것이 우선입니다. 이후 계약 종료 시 보증금 정산 단계에서 연체 차임을 공제하겠다는 의사를 명확히 해야 합니다. 중간에 임의 공제나 일방적 차감은 오히려 분쟁 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

• 유의사항
  상가임대차는 주택과 달리 분쟁 시 금액이 커지는 경우가 많아 절차 관리가 중요합니다. 상속이나 위임 관계가 명확하지 않다면 임대인 지위 정리도 병행해야 합니다. 정산 전 법률 검토를 거치는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

주택이나 상가 여부에 관계없이 임차인이 월세를 미지급하는 경우에는 그 지급하지 않은 금액에 따라서 계약 해지가 가능하다거나 보증금에서 공제하는 것은 가능하고 어느 경우든 그 당사자에게 통지를 해 두셔야 추후 법적 분쟁 발생 가능성이 낮습니다. 이상입니다