월세 계약서 작성 시 금액과 실제 내는 금액이 다른 경우

Question

집주인 분이 4000/60에 계약을 하되, 계약서는 4000/40에 계약서를 쓰고 나머지 월세 20만원은 1년치 선납을 원하고 있습니다. 전입신고와 확정일자는 가능한 집입니다.

1. 이렇게 계약서와 다른 금액으로 계약을 하더라도 상호합의가 되었다면 법적으로 문제 없는건가요?

2. 계약서에 명시되지 않더라도 20만원씩 1년치 선납한 것은 월세에 대한 선납으로 인정되어 중도 퇴실 시 보호 받을 수 있는 금액으로 인정될까요?

3. 집주인 분이 아니면 보증금을 5000으로 조정하고 선납금을 월 10만원씩 받겠다고 하시는데 보증금이 올라가면 임차인에게 불리한 점이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리오니 문제해결에 참고하시기 바랍니다.

당사자간에 진정한 의사로 계약한 내용에 따라 법적 효력은 발생하게 됩니다.

20만원 1년치 선납한 부분도 중도 퇴실시(상호간 합의는 전제로 한 퇴실시) 반환대상이 됩니다(다만 중도퇴실은 임대인 동의가 있어야 가능한 부분입니다. 계약기간 중 일방의 의사로 퇴실할 수 없습니다)

지역별로 최우선변제 금액의 한도가 있기 때문에 보증금이 올라가면 최우선변제권으로 보장되지 않는 금액이 더 늘어날 소지는 있습니다.

이상 답변드립니다. 답변이 도움이 되셨다면 '추천' 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 상호합의가 되었다면 법적으로 문제가 있다고 보기 어렵습니다.

2. 임대차계약에 대하여 중도해지는 불가한 것이 원칙입니다. 따라서 중도해지가능성이 있다면 이에 대하여도 특약사항에 기재하시기 바랍니다.

3. 보증금이 올라가면 소액임차인보호제도 적용여부에 영향이 갈 수 있습니다.