부동산 임대차 3법이 무슨 말인가요?

Question

요즘 tv는 뉴스에서 보면 자주 나오는 단어가 있는데 부동산 3법이라는 말을 많이 사용하던데요 부동산 3법이 무슨 말인가요? 궁금해요

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 말하며, 기존 특별법인 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법에 개정으로 추가된 부분입니다.쉽게 갱신청구권은 최초계약이후 임차인이 해당 권리를 사용하여 추가거주가 가능한 부분이 실무에서 2+2라는 개념과 같습니다. 전월세 상한제는 갱신청구권 사용시 임대료5%이내 인상만 가능하게 한 부분이고, 전월세 신고제는 말그대로 임대차 계약시 부동산 신고를 하게 되는 부분입니다.질문에 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

윤민구 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.임대차3법의 기본내용은,1.계약갱신청구권(임차인은 2년 거주후 2년더 거주할수 있는 청구권이 있음)2.전월세 상한제(기존 5% 이상 인상할수 없는 제한을 둠)3.전월세 신고제(계억 체결후 30일이내 신고하여야 함)

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차3법계약갱신청구권/전월세상한제/전월세신고제계약 갱신 청구권은 기존 2년이었던 임차 기간을 임 차인이 원할 경우 1회에 한 해 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 즉 임차인이 안정적으로 거주할 수 있는 기간이 2년+2년= 총 4년으로 늘어나게 된 내용 입니다. 임차인의 계약 갱신 청구 요구 기간은 임차 만 료 6개월 전부터 2개월 전까지는 임대인에게 고지해 야 합니다.(중간에 묵시적갱신이 된 경우 묵시적 갱신기간 만큼 계약기간이 더 늘어납니다.)단 집주인이 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우에는 임차인 즉 세입자의 계약 갱신 요구를 거부 할 수 있는데, 이 경우 집주인 또는 직계존비속이 실거 주 2년을 해야 합니다. 간혹 거짓으로 했던 경우가 있 었는데 후속 조치로 임차인은 퇴거 후 2년 동안 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있으며 허위 사실로 퇴 거했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.전월세상한제는 상기 계약 갱신 청구권을 사용한 임 차인이 재계약 시 임대료의 상승폭을 5%로 제한하는 내용입니다. 만약 5%를 초과하여 차임 인상 합의를 한 경우 계약 갱신청구권에 의한 연장 계약으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계 약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.만약 임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘기더라 도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용됩니 다. 다만 새로운 임대인과 새로운 계약을 할 경우에는 전월세 상한제는 적용을 받지 않습니다.전월세 신고제는 전세 또는 월세 주택 임대차 계약 시 또는 갱신 시 보증금6천만원 초과하고 월세 30만원 초과하는 경우 30일 이내에 보증금과 임대료를 신고하는 내용입니 다. 보증금 임대료뿐만 아니라 임대 기간, 계약금, 중도 금, 잔금 납부일 등의 전반적인 계약 사항을 주민센터에 의무적으로 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 합니다.(인터넷으로도 신고 가능) 당사자 중 일방이 거부하면 단독으로 신고가 가능한데요, 세입자의 경우 전입신고만 해도 처리가 되며, 임대차 계약서까지 제출하면 확정일자 역시 자동으로 처리가 됩니다. 2024년5월31일까지 계도기간이고 24년6월1일 부터 의무적으로 시행합니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약갱신청구권,전월세 상한제,전월세거래신고. 이세가지가 임대차 3법입니다편안한하루되세요

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차 3법이란 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안입니다. 이 임대차 3법으로 인해 많은 문제점이 드러나기도 합니다.<계약갱신청구권제>기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장한다. 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못하고 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄. 단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부됩니다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 합니다. 또한 2기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료, 최초 임대차계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우 등도 계약 갱신 예외 사유로 규정돼 있습니다.임대기간이 자동 경과되어 묵시적으로 갱신시킨 경우 이는 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않습니다. 묵시적 갱신이 적용된 경우, 임대인의 입장에서 보면 '임차인은 언제든 임차계약 해지를 요구할 수 있지만' 임대인은 임차인이 '해당 기간 및 계약갱신청구로 연장 가능한 기간까지' 그저 눈 뜨고 당할 수 밖에 없으므로 매우 불리한지라 임차인을 변경하지 않을 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않도록 필히 해당 청구권을 사용하였다는 사실을 미리 내용증명 등의 방식으로 입증해 두어야 합니다.<전월세 상한제>위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 직전계약 임대료의 5%로 제한한다. 만약 5%를 초과하여 계약 하였다면 5% 초과분에 대해서 무효이며 초과 지급한 임대료상당의 반환을 청구할수 있습니다. 기존 계약자체가 무효인것은 아니다. 다만 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약시에도 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.<부작용>임대차 3법의 영향으로 임대료가 폭등하는 부작용이 생길 것이라는 우려가 팽배하였고, 집값 폭등 추세에 임대차 3법도 영향을 줘서 전월세 시장역시 폭등하였습니다. 전세를 제외하더라도 월세의 경우에도 보증금과 월세가 50% 이상 오른 곳이 부지기수이며, 일부 지역에서는 거의 두 배 가까이 뛰기도 했었습니다.게다가 다주택자가 자신의 주택을 임대했는데, 세금 문제로 다주택을 팔려 했지만 당초에 나가기로 했던 세입자가 말을 바꿔 계약갱신청구권을 행사해 졸지에 억대 세금폭탄을 맞게 될 수도 있습니다. 다주택 억제 정책과 임대차 3법이 맞물려 부작용을 낳게 된 것입니다.또한 전세가가 최고점을 찍은 2021년 전세 계약이 끝나는 2023년이 되자, 임대차 3법으로 인한 전세 폭등과 민간임대주택 사업 축소가 맞물려 전세 보험에 들지 않고 갭투자를 노린 임대인과 임대사업자 세제 혜택이 끝나 종부세 납부로 파산한 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 일이 빈번해졌습니다.

김영관 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.1.계약갱신청구권제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2[1]를 준용한다.⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액2.전월세상한제위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 직전계약 임대료의 5%로 제한한다. 만약 5%를 초과하여 계약 하였다면 5% 초과분에 대해서 무효이며 초과 지급한 임대료상당의 반환을 청구할수 있다. 기존 계약자체가 무효인것은 아니다.관련 기사각 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선인 5% 아래로 지정비율을 낮춰 정할 수 있도록 권한을 부여하였다.임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용된다.그러나 어디까지나 임대인과 임차인 간의 협의사항이기 때문에 5% 인상을 임차인이 거부할 경우에도 임대인은 계약갱신을 해야 하고 임대료 5% 인상 또한 강제할 수 없다. 꼭 인상해야겠다면 소송으로 가거나 분쟁조정을 거쳐서 그 결과에 의해 인상 여부가 결정된다.다만 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약시에도 5% 상한제 적용을 받지 않는다.3.전월세신고제주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 한다.