안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세를 갱신하는 방법에는 세가지가 있습니다.
1. 묵시적 갱신
2. 계약갱신요구권에 의한 갱신
3. 계약 종료 후 신규 계약(재계약)
먼저 묵시적갱신은 아무런 조치 없이 갱신하는(되는) 방법입니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약종료나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 자동적으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다. 계약조건이 동일하니 확정일자를 새로 받을 필요 없으며 몇번이라도 이런식으로 갱신이 가능 합니다.
두번째로 계약갱신요구권에 의한 갱신은 한번만 가능한데 임차인이 계약기간 종료 2개월전까지 요구하면 임대차가 2년 연장되는데 이 경우 임대인은 5% 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이는 계약갱신요구권을 거절하지 못하는데 대표적인 사유로는 임대인이 직접 거주사유로 거부하는 것이며 거부하고 나서 다시 다른 임차인을 들이게 되면 퇴거한 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 증액된 보증금에 대해서는 계약서를 작성하여 확정일자를 받아 두어야 합니다. (기존 계약서 확정일자는 반드시 보관해야 합니다.)
세번째는 계약을 종결하고 새로운 계약을 체결하는 것 입니다. 이 경우는 신규 계약이 되는 것이므로 조건과 기간 등 모든 것을 새롭게 정하게 되고 2년의 범위 내에서 임대인과 임차인은 각자의 의무와 권리를 갖게 됩니다. 신규 계약이니 만큼 권리관계 순서 등을 잘 확인하시고 전세보증 보험 등 필요한 사항을 준비 하셔야 합니다. 당연히 확정일자도 계약서에 받아야 합니다.
전세 보증보험에 가입하셨다면 어떤 경우이든 자동 연장되는 것이 아니므로 가입 연장이나 신규 가입하셔야 합니다.
