안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전입신고를 하고 확정일자 도장을 받는 것은 필수입니다.
전입신고는 대항력의 요건이고, 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주) 입니다. 대항력은 법률관계에서 제 3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 매매로 임대인이 바뀌고 새임대인이 대항력있는 임차인에게 이사나가라고 요청한다면 거부할 수 있습니다.
확정일자는 우선변제권의 요건으로, 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다. 우선변제권은 경매시 후순위 권리자(채권자)보자 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다.
등기부등본을 확인하여 선순위 권리가 무엇이 있는지 확인하기바랍니다. 보통 근저당권이 있고, 채권최고액을 확인하고 본인보다 선순위의 임차인이 있다면 총보증금도 확인해야 합니다.
보통 대출(채권최고액)+총 보증금(본인 보증금 포함)이 주택시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
보증금이 크고 불안하다면 전세보증보험에 가입해도 됩니다. 월세와 보증료 지출을 확인해보고 전세보증보험 가입을 하기바랍니다.
