상속주택 매도 시 양도소득세 기준 금액 등 문의
안녕하십니까,
상속 주택 매도 관련 문의 드립니다.
현황
상속 개시 전('23년 8월 기준)으로 1주택자가 되었음
상속 개시('23년 10월 기준)로 주택 1개(아파트)를 상속받아 2주택자가 되었음
상속세 신고(상속주택 취득 당시 시가로 2억 3천으로 신고)
취득세 납부(상속주택 공시지가 기준 1억 9천으로 신고)
주택 상속 후 약 1년 3개월 경과
상속 주택에 주택담보대출이 포함되어 있어 원금, 이자 납부 유지가 힘들어 매도 희망
문의사항
매도 시 양도가액=취득가액 기준은 상속세 신고 취득가(2억 3천) 기준이 맞는지, 아니면 취득세 신고 취득가(1억 9천)으로 해야하는지?
양도소득세 납부 시 공제 금액으로는 1) 해당 주택의 취득세 2) 해당 주택의 부동산 거래수수료
외에 다른 공제 가능한 항목이 어떤게 있을까요?
상속 후 5년 이내에 매도하는 경우 다주택 중과세 및 단기 보유 중과세(60~70%) 제외라고 하는데 정확하게 이해한 게 맞나요?
또는 제가 놓친 절세할 수 있는 다른 방법이 있는지도 궁금합니다.
감사합니다!
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
1) 상속받은 주택을 양도시 취득가액은 상속받은 재산가액(또는 세무서에서
결정시의 가액)이 되는 것입니다.
2) 상속주택을 양도시 양도가액에서 취득가액, 취득세, 법무대행비, 국민주택
매각차손, 대법원 수입증지, 대한민국 인지세, 취득시 및 양도시의 중개수수료
등은 필요경비로 처리 가능한 것입니다.
3) 상속주택을 상속받은 후 5년 이후에 양도하는 경우라고 하더라도 상속주택이
조정대상지역 외에 소재하는 경우 3년 이상 보유시 장기보유특별공제 적용 및
피상속인과 상속인의 보유기간을 합산하여 2년 이상인 경우 양도소득세 기본
세율 적용이 됩니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 이준호 세무사입니다.
1번: 전자입니다. 상속주택 양도 시 취득가액은 상속재산가액인 2.3억입니다.
2번: 양도소득세 신고대행 시 신고대리 수수료, 해당 주택에 대한 자본적 지출액(수선 등) 등이 있습니다.
3번: 현재 다주택자 중과 제외 시행 중이므로 단기 양도세율 적용 여부만 판단하면 되는데 세율 적용 시 상속주택의 보유기간은 피상속인과 상속인의 보유기간을 통산하므로 일반적으로 단기 양도세율이 적용되지는 않습니다. 따라서 기본세율이 적용되나 장기보유특별공제 적용 시 보유기간은 상속인의 보유기간만 고려하므로 현재 질문자님은 장기보유특별공제는 적용 불가합니다.
4번: 일반적으로 상속받은 지 얼마 안 된 자산이라면 상속 당시 시가나 양도일 현재 양도 희망금액이 크게 차이나지 않아 양도차익이 크지 않을 것으로 사료됩니다. 따라서 이 경우 양도세 부담은 크지 않을 것 같네요.
참고
양도소득세법 집행기준 104-0-11 세율 적용 시 자산의 보유기간
보유기간 계산 원칙: 취득일부터 양도일까지
상속받은 자산: 피상속인의 취득일부터 양도일까지
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1명 평가안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
취득가는 상속세 신고가액이 되며, 취득세도 필요경비로 공제 가능합니다.
중개사수수료, 법무사수수료, 인테리어비용, 취득세 등이 있습니다.
아닙니다. 이미 피상속인+상속인 보유기간이 2년 이상이라면 단기보유세율은 적용되지 않습니다. 현재는 양도세는 중과되지 않으며, 비조정지역 주택이라면 양도시기와 관계없이 중과대상은 아닙니다.
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