임대로 살고 있는데 집을 내놓고 이사를 가려고 합니다.

Question

임대 아파트에 살고 있습니다. 이사를 해야 되는데 임차인이 이사 올사람이 없다고 임대 보증금을 돌러주지 않고 있습니다. 이사 날은 다가 오고 어떻게 해야 되나요? 임대 기간은 끝났구요. 이사 한다고 통보한지도 3개월이 지났습니다. 임차인에게 보증금을 돌려 받을 수 있는 방법이 어떤게 있는지 알려 주세요.

송진호 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요, 공인중개사입니다.임대차기간이 만료되었음에도 임대인(집주인)으로부터 보증금을 돌려받지 못 받고 계시는군요. 임대인이 의무를 다하지 않는 모습이 참 보기가 좋지 않네요.상기와 같이 보증금을 돌려 받지 못하는 경우 "임차권등기명령" 제도를 활용 할 수 있습니다. 본 제도의 목적은 해당 주택에서 이사를 나가더라도 "대항력"과 "우선변제권"을 유지하기 위함이며 이를 이용해 집주인 압박을 하여 보증금을 반환 받을 수 있습니다.아래의 절차대로 진행해 보시기 바랍니다.-----------------------------------1. 임대인(집주인)에게 아래의 내용으로 "내용증명"을 발송합니다. (문자로도 통보는 가능하나 내용증명의 효력이 더 강합니다.)- 임차인 ㅇㅇㅇ는 임대인 ㅇㅇㅇ의 ㅇㅇㅇㅇ번지 ㅇㅇ호 주택에 대하여 ㅇㅇ년 ㅇㅇ월 ㅇㅇ일자로 임대차 계약이 종료되었으나 보증금 ㅇㅇㅇ원을 돌려 받지 못하고 있음- 본 내용증명을 발송 한날로 부터 한달안에 보증금 ㅇㅇㅇ원을 반환하지 않을시, 해당 주택의 등기부 등본에 "임차권등기명령" 등기 예정이며- 이후 강제경매를 통해 해당 주택을 처분 후 해당 대금으로 보증금 보전 받을 예정임(보통 이정도만 되어도 집주인은 움직이게 되어 있습니다. 실제로 경매로 넘길 수가 있으니 집을 저렴하게라도 내놔서 다음 세입자를 받고 보증금을 반환해 줄것입니다.)[참고] : 내용증명 보내는 방법보내고자 하는 문서를 3장 출력하여 우체국으로 이동 → 창구에서 내용증명 발송 요청 → 결제 (2천원 수준) → 내용증명 발송2. (1번의 경우에도 응하지 않을시) 아래의 서류를 준비하여 해당주택 소재지의 관할 법원에 "임차권등기" 신청을 합니다. (법원 등기소가면 상세히 알려줍니다. 걱정마세요)① 임차권 등기명령 신청서② 1번의 내용증명 서류③ 임대차계약서④ 임차인의 주민등록등본⑤ 건축물 대장 (다가구의 경우)(신청이 접수되면 몇주안에 임대인 앞으로 법원으로부터의 "임차권등기결정" 송본이 도착하며 집주인은 이제 발등에 불이 떨어집니다. 정말 안 움직일수가 없습니다. 이렇게 정본이 송달되면 이사를 가도 됩니다. 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 단, 정본이 송달되기 전까지 절대 이사 혹은 다른 곳으로 전입신고를 하시면 안됩니다. 자칫 대항력을 잃을 수 있습니다.)3. (2번까지 갔음에도 임대인의 적극적인 반환 노력이 보이지 않는다면... 직접 움직이셔도 좋지만) 법무사 사무실을 방문하여 경매 절차를 밟을것을 한번더 내용증명으로 통보 합니다. 법무법인의 이름으로 문서가 송달되면 실제 경매가 들어갈 수 있음을 체감합니다.4. 실제 경매 개시 → 경매 → 보증금 보전 (이 단계까지 오지는 않을것으로 판단하며 상세한 내용은 생략합니다. 만약 4번 단계로 진입하셨다면 다시 한번 질문을 올려주세요)5. 보증금이 반환되면 임차권등기명령 말소를 위한 동의 및 서류를 준비해주시면 됩니다. (임대인이 필요서류 요청하며 사인 받으러 올겁니다.)-----------------------------------참고하실 점은 임차권등기명령이 이루어지면 다음 세입자를 받기가 상당히 어려워집니다. 대항력과 우선순위변제권 모두 질문자님 보다 후순위이기 때문입니다. 그러므로 다음 세입자를 더욱 구하기 어려워 의도치 않게 경매절차까지 진행해야 하는 수가 있습니다. 1번 단계에서 원만히 마무리 되는 것이 베스트 입니다.임대인(집주인) / 임차인(세입자) 모두가 각자의 의무를 다하고 권리를 요구한다면 임대차 갈등은 반 이상 줄어들것 같은데 그러지 못해 참 아쉽습니다.작은 도움이나 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

임형순 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대기간이 끝나기 2개월전에 임대 종료와 보증금 반환을 통지하였거나 임대기간이 끝나고 계약 종료와 보증금 반환을 통지하고 3개월이 지났다면 차기 임차인과 관계없이 임대인은 보증금 반환 의무가 있습니다.새 임차인에 의한 보증금 순환 가능성이 낮다고 판단한다면보증금 받지 못한 상태에서 이사를 하여야 하는 상황이면 "임차권등기명령" 신청후아니라면 거주하면서 법률적 해결 방법을 찾아야 합니다혹시 보증금이 3천만원 이하라면 소액심판 제도를 활용할 수 있으며지급 명령, 전세금 반환 소송 등 법률적 서비스가 필요할 것으로 보입니다.구체적인 진행 방법은  법률전문가와 상담하시기 바랍니다

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 대 임대인(=집주인)이 ㅇ임대차계약기간이 종료가 되었어도 보증금을 지급해주지 않는다면 법원에 지급명령 또는 보증금 반환청구소송 등을 제기해야 합니다.