안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 실거래가 기반 매매 가격 동향
국토교통부의 최근 실거래 자료에 따르면, 오산 힐스테이트 더 퍼스트 전용 59㎡(24평형)의 거래 가격은 층수에 따라 3억 5,000만 원에서 3억 8,000만 원 선에 형성되어 있습니다. 2026년 1월에는 14층이 3억 7,700만 원, 3층이 3억 5,000만 원에 각각 거래된 기록이 있습니다. 따라서 문의하신 3억 5,000만 원은 현재 시장에서는 최저가에 가까운 편이며, 이보다 더 낮은 3억 원까지 가격을 낮춰 제안하는 것은 실거래가 대비 15% 넘는 하락을 요구하는 셈이라 현실적으로 집주인이 받아들이기 어렵다고 볼 수 있습니다.
2. 층수에 따른 가격 차이 이유
신축 아파트는 층수가 높을수록 분양가가 높게 책정되고, 이 영향이 그대로 매매가에도 반영됩니다. 국토교통부 실거래 자료에서도 같은 평형, 같은 단지 내에서 저층(3층)과 고층(14층) 사이에 2,000만원~3,000만원 수준의 시세 차이가 나타납니다. 조망권, 채광, 사생활 보호 등에서 고층이 더 선호되는 데다, 이런 요인들이 가격 격차로 이어집니다.
3. 오산 지역 부동산 시장 전망
최근 오산 부동산 시장은 전반적으로 '보합세 속에서도 일부 상승'이 이어지는 분위기입니다. 국토교통부의 세교3신도시 지구 지정과 GTX-C 노선 연장 추진과 같은 대형 호재가 있어 가격 하락을 방어하는 역할을 하고 있습니다. 다만, 금리가 여전히 높아서 거래량이 급격히 늘지는 않고 있습니다. 신축 아파트의 경우 공사비 상승에 따른 추가적인 분양가 인상 기대감도 반영되어, 급매물이 아니라면 가격이 눈에 띄게 떨어질 가능성은 크지 않습니다.
4. 현실적인 가격 협상 전략
구입을 고려하신다면 3억 원처럼 현실성이 낮은 가격보다는, 최근 실거래가인 3억 5,000만 원을 기준으로 저층 매물을 3억 3,000만 원에서 3억 4,000만 원 사이로 협상해보시는 것이 훨씬 가능성이 있습니다. 현재 거래량이 많지 않아 매수자에게 유리한 국면이니, 잔금을 빠르게 치르거나, 집주인이 비과세 요건을 맞춰야 하는 등 다급한 사정이 있는 매물을 노려보는 전략도 좋겠습니다.