조정지역대상 실입주 관련 문의드립니다.

Question

10.15 부동산대책 발표후 10.18일 면목동 주택을 계약 후 계약금 송금까지 했습니다.

지금 기존 보유 주택이 비조정지역 해당이라 처분예정입니다.

10.20일 이후 서울 전지역이 토허제 지역으로 묶인건 인지하고 있습니다.

10.18일 계약 시 전세승계 계약을 했습니다.

(전세만료 27.01월)

잔금일 설정을 26.01월 하기로 하였습니다.

저의 상황 같은 경우 잔금일 기준으로 1년이내 실입주 해야하는건가요? 아님 필요시 전세를 한번 더 줄수있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

6.27 부동산 정책 발표 시 서울 및 수도권 전역에 내려진 것은 대출 규제 이였습니다.

수요억제정책으로 주택담보대출에 관한 강력한 대출 규제를 실시를 하였고 이번 10.15 부동산 대출은 역대급으로 강력한 서울 및 수도권 전역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정을 하는 초 강수를 두었습니다. 토지거래허가구역의 경우 지정이 되게 되면 매매 시 지자체 허가를 받고 또한 매매후 2년 실거주 의무가 있기 때문에 실상은 갭투자가 불가하지만

토지거래허가제의 효력은 10.20일 이후 부터 이므로 그 전에게 계약을 한 경우는 주택담보대출을 실행하지 않고 갭투자를 한 경우는 전입신고 및 실거주의 의무가 없으므로 임대차계약을 해도 되겠지만 임대차계약 분 또한 6.27 이후 임대차계약을 맺게 될 경우 전세보증금반환용 대출의 경우 1억 제한이 있는 점은 체크를 할 필요가 있어 보입니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

10.15 부동산 대책에서 서울전지역을 토허가지역으로 규제 롹대하였습니다

다라서 귀하도 실거주 2년을 거주해야할 의무가 있습니다

그런데 현재 전세계약을 하였다면 전세계약이 종결한 이후 양도전까지 아무때라도 실거주 의무를 마치면명 규정에 위반되지 않습니디가 전매 제한 기간은 3년입니다

참고삼아 말씀드립니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

소득세법 시행령 및 세무사 해석에 따르면 조정지역 지정 전에 계약한 경우 비과세 요건의 실거주 의무는 적용되지 않습니다.

이는 잔금일 기준이 아니라 계약일에 해당 지역의 규제 상태를 따르므로 이후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되어도 실입주 2년 조건이 새로 적용되지 않습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

2025년 10월 이후 토지거래허가제 지역 지정으로 실입주 의무가 강화되었습니다.
10.18 계약 시점에는 비적용이므로 잔금 기준 1년 내 실입주 의무는 발생하지 않습니다.
다만 전세 연장 시 허가구역 지정 이후엔 관할 구청 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.