무주택자 오피스텔 1세대 1주택 비과세 문의드립니다
현재 오피스텔 1채를 분양받아 곧 잔금 정산을 앞두고 있습니다.무주택자이고 청약으로 주탁마련을 목표하고 있으며 추후에 오피스텔을 매도할 경우 양도세 감면이 가장 큰 방법으로 임대를 놓으려고 합니다.
1. 2019년 8월 7일 분양, 23년 10월 잔금 예정(23년1월 영등포 조정대상지역 해제됨)
2. 오피스텔은 현재 일반임대사업자 등록
3. 추후에 주택 구입(or 분양)하게 되면 잔금 지급시 오피스텔 매각예정, 2~3년 후 예상
현재 무주택자이고 2년 이후 주택 매입 예정이라서 일반사업자를 폐업하고 전입신고 가능한 상태로 임대를 둔다음 주택 구입 후 매매를 하면 양도소득세 비과세라고 해서 폐업을 고려하고 있습니다.
1. 일임사업자로 잔 대출 받고, 월세 임대하고 , 폐업신고를 할까 하는데 가능할까요?
2. 일반임대사업자 폐업 신고를 하면 양도세 계산시 주택취득시점 산정하는데 영향을 미치나요?
취득시점은 잔금일이 되는거지요?
3. 폐업신고 후에 전입신고 가능한 상태로 임대후 주택으로 간주된 상태로 양도세 비과세 받는 방법이 가장 유리한 상황이 맞겠지요?
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
1) 오피스텔을 주거용이 아닌 사무실, 작업장 등으로 임대하고 사어자등록을 한 경우
세법상 주택이 아님으로 1기 과세기간분은 7월 1일부터 7월 25일까지, 2기 과세기간분은
다음해 1월 1일부터 1월 25일까지 사업장 관할 세무서에 부가가치세 확정신고 납부를 해야
합니다.
만약 오피스텔을 주거 이외로 사업자등록을 하고 폐업시에는 포괄양수도시에는 건물분에
대한 부가가치세를 과세하지 않으나 포괄양수도가 아닌 경우 건물분 부가가치세를 신고
납부해야 합니다.
2) 오피스텔을 주거 이외의 용ㅇ도로 임대하고 사업자등록을 하고 부가가치세 신고 납부를
한 경우 다른 주택 취득시에 주택수 산정에 포함하지 않습니다. 만약 오피스텔을 주거용으로
임대하다가 양도한 이후에 다른 주택을 취득하는 것과 무관합니다.
3) 개인이 양도일 현재 1세대 1주택이고 비과세요건(2년 이상 보유 _ 2017.08.03. 이후 조정
대상지역내 주택을 취득시 2년 이상 거주)을 충족시 양도가액 12억원까지 양도소득세가 비과세
되는 것입니다.
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안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
해당 오피스텔을 주거 목적으로 사용할 경우 양도세에서는 주택으로 봅니다. 따라서 해당 오피스텔 취득일로부터 1년이상 지나고 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 비과세 요건(2년이상 보유)을 충족한 오피스텔을 양도할 경우 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
오피스텔의 취득시점은 잔금청산일 vs 등기접수일 중 빠른 날입니다. 다만, 기존 오피스텔을 업무용으로 사용하다가 주거용으로 용도변경한 경우, 용도변경한 날을 신규주택 취득으로 봅니다. 이럴 경우 오히려 오피스텔이 두번째 주택에 해당하고, 청약주택이 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.