재개발 대상 주택의 상속세를 고려할때 지금 파는게 맞는지, 나중에 파는게 맞는지?
저희 어머님 댁이 재개발 예정이라 올해 말~내년 초에 관리처분을 앞두고 있습니다.
그리고 저희 어머님은 요양원에 계시고 아흔이 넘으셨어요.
그 때문에 현재 지금 집의 모든 권리는 저희에게 이양하신 상태구요.(저희는 형제자매는 없는 외동입니다)
근데 이 집을 지금 관리처분 전에 파는게 맞을지,
몇년 더 기다려서 관리처분도 받고 재개발 될때까지 기다리는게 맞는지 모르겠어요.
재개발 규모가 큰 곳이라 현재 평가액이 수십억 단위인데
재개발 이후에는 정말 큰 금액이 될 것 같은데,(혹자는 백억도 넘을거라고 하더라구요)
저희는 지금도 재개발 이후에도 상속세를 부담할 능력이 전혀 없습니다...
저희 어머님 집 하나만 보고 현금 하나 없이 사시던 분이에요.
저희도 작은 가게 하나로 딸아들 시집장가 보내고 저희 입에 풀칠만 겨우 하며 사는 정도인데
저리 값나가는 집이 있다고해도 그 상속세를 어떻게 감당해야 할지...
양도를 받아봤자 근 몇년내 돌아가시면 상속세를 이중으로 부담해야 하니 아직 아무런 절차도 진행하지는 않고 있고,
지금 이 집을 사겠다는 사람이 나타났어요.
근데 이게 상속세 측면에서 이렇게 지금 파는게 맞는건지,
재개발이 되길 기다렸다가 파는게 맞는건지..
재개발이 되어 정말 백억이 되었다고 하더라도
저희는 상속세를 부담할 능력이 전혀 없어서...
살면서 1억도 제대로 만져본 적이 없어요.
근데 이대로 파는게 맞는건가.. 그것도 확신이 안서네요...
어떻게 해야 맞는 걸까요... 지금 나타난 사람에게 파는게 맞는걸까요...
너무 모르는데 답답한 마음에 여기에라도 올려봅니다..
이렇게 현금이 없더라도 주택 상속세를 처리할 수 있는 방법 있는걸까요...
아니면 좋은 세무사분이라도 추천해주셨으면 좋겠습니다...
안녕하세요. 임정근 세무사입니다.
보유하고 계신 주택이 단독주택이 맞으신지요?
크게 두가지 정도로 생각해볼 수 있겠습니다.
매수희망자가 있으므로 처분하여 현금화 하시고
상속받은 재산(예금 등)으로 상속세를 납부하시는 방법이 있습니다.
다만 상속세가 많이 계산됩니다.
다른 한가지 방법은
주택 상태로 상속받게 되면 개별주택가격으로 평가되어
시세 보다 저가로 상속 받을 수 있으므로
상대적으로 낮은 상속세로 신고하시고
상속세는 10년간 연부연납의 방법으로 납부하시다가
주택을 재개발 전/후 처분하여 상속세를 납부하시는 방법입니다.
두 방법 모두 추가적인 절세 방안이 있으니
전문가의 상담을 받아 대비하시는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.
궁금하신 점은 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 양승용 세무사입니다.
일단 현재 매도할때 예상되는 현금유입액 (= 매도가액 - 양도소득세, 중개수수료 등 제반비용 )과 상속이 개시된 후 부동산의 가치 - 상속세, 취등록세 등 제반비용 을 비교해보셔야 하는데 아마 계속 보유하는게 경제적인 측면에서는 이득일 가능성이 높습니다.
또한, 상속세가 부담되신다면 상속이 개시된 후 6개월 이내 해당 주택을 처분하는 경우 양도소득세 계산시 양도가액 = 취득가액이 되므로 양도소득세 부담없이 현금유입이 가능하여 유입된 현금으로 상속세를 부담하실 수 있습니다.(다만, 해당경우는 6개월이내에 계약이 되어야 하기 때문에 시간적인 측면에서 부담이 있을 수 있습니다.)
아니면 현행 상속세법에서는 11회 분할로 10년간 연부연납이 가능하기 때문에 상속받은 주택을 담보로 제공하고 연부연납을 진행할 수도 있습니다.
위 설명드린 내용 중 양도소득세, 상속세, 취등록세 등 세금관련된 내용은 본인이 계산하기에는 어려움이 있을 수 있으므로 반드시 재산제세 전문 세무사와 상담하시고 진행하시기 바라며 한명의 세무사보단 여러명의 세무사와 상담 후 자신과 맞는 세무사를 선택하여 컨설팅을 진행하시는 걸 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
어머니의 주택이 하나뿐이고 곧 관리처분 공고가 나는 경우 재개발입주권
으로 전환될 것입니다.
이 경우 어머니가 1세대 1주택으로서 소득세법상의 비과세요건(2년 이상
보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택을 취득시 2년 이상 거주)
충족 후 유상으로 양도하는 경우 양도가액 12억원 이하의 양도차익에 대해
양도소득세가 비과세될 수 있습니다.
또한 해당 주택에서 10년 이상 보유 및 10년 이상 거주를 한 경우 양도가액
12억원을 초과한 양도차익에 대하여 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용
받을 수 있어 양도소득세 부담이 상당부분 감소하게 됩니다.
만약, 어머니 소유 주택이 자녀에게 상속이 되는 경우 재개발사업 시행에
따른 관리처분이 된 이후에 해당하는 경우 해당 재개발입주권으로 상속을
받게 되며, 상속인이 자녀만 있는 경우 재개발입주권은 시가로 평가하여
상속공제를 적용하게 되는 데, 재개발입주권 가액이 높은 경우 자녀의 상속세
부담도 급증하게 될 것입니다.
따라서, 양도 또는 상속에 따른 세금 부담을 산출해보기 위해서는 관련 공부
징구하여 세무사 님에게 보다 자세한 세무자문을 받아 보시기 바랍니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.