전세 만기가 다가오는데 어떤게 최선일까요?

Question

현재 상태는 다음과 같습니다.

1. 현재 거주 중인 전세 만료는 5월 30일

2. 서울보증보험으로부터 보증을 들고 신한은행으로부터 보증서를 통해 대출 실행한 상태

3. 퇴거 희망 사실을 문자로 집주인에게 2월 말에 통보

4. 집주인이 집값이 떨어지기 전 가격인 금액으로 그대로 내놓음 (집값이 떨어졌는데도 불구하고)

5. 수차례 가격을 조정해야 매물이 나갈 수 있음을 고지하였음

6. 4월이 다가오고 있어 전세 대출과 집을 알아봐야되는데 여기 집에 안나가서 전혀 못 알아보는 상황

7. 집주인에게 정말 안 구해지면 임차권등기명령을 치고 반전세라도 알아본다고 말함

8. 여전히 시장 시세와 7천 차이가 나는 높은 가격이 높게 설정하여 피해를 전혀 볼 생각이 없어보임

여기서부터 질문입니다.

A. 5월 30일까지 집주인이 돈을 못 주면 전 돈을 갚아야 되는 상황인에 어떻게 해야 되나요?

B. 집을 전혀 못 알아보고 있는데 7월까지 보증금을 못 돌려 받으니 거주하면서 보증보험으로부터 돈을 받기 전까지 대기 해야 되나요?

C. 아니면 일단 전세집을 알아보고 전세대출을 실행할 수 있는 방법을 찾아봐야되나요?(안된다 누가 그러던데..)

D. 5월 말 계약종료인데 7월달에 보증금을 서울보증으로부터 돌려받더라도 그동안 이자를 납부하나요? 또 그 이자를 청구할 수 있나요?

E. 보증금 지연 사유에 대해 집주인에게 청구할 수 있는 비용이 존재하는지

F. 갑자기 대뜸 5월에 계약이 되었다면서 전세집과 대출을 알아볼 시간 조차 없는 상황이면 어떻게 해야 되는지

A-F 까지 각각 답변을 주셔도 되고 아니면 종합적으로 의견을 주셔도 됩니다!!

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

A. 임차권 등기명령신청과 별도 내용증명발송하고, 현 대출에 대해서는 미반환에 따라 단기 연장을 하셔야 합니다. 물론 추가적인 이자와 등기상 비용등은 임대인에 대해 손해배상을 청구하실수 있습니다.

B. 네, 우선은 반환이 불확실하면 다른 주택 계약은 하지 않는게 좋습니다,

C.전제대출은 기존대출 반환을 조건으로 신청은 가능하지만 과정상 한도나 대출상 문제가 생길경우 계약금 손실등이 있으므로 일단 진행하지 않는게 좋습니다.

D. A와 같이 미반환에 따른 손해는 임대인에 대해 청구를 하셔야 하고 임대인이 거절하면 소송을 통하셔야 합니다.

E. 퇴거 이후부터는 지연이자, 거주중에는 대출이자, 임차권 등기신청시 비용등이 있을 수 있습니다.

F. 이런 경우는 사실 답이 없습니다. 협의를 해서 기간조정을 할수는 있겠지만 불가할 경우 단기간에 진행을 할수 밖에 없습니다. 다만 상대방도 계약과 입주시 기간이 필요하기때문에 만기바로전에 계약이 되도 한달정도는 시간이 있을수 있습니다

흔하게 발생하는 문제인 만큼 현시점에 임대인에게 반환능력이 없다면 합의해지로써 계약을 종료하고 임대차등기명령과 보험청구를 빠르게 진행하는게 계획을 세우는데 유리할수 있습니다, 만기일을 당겨 보험청구시간을 줄이면 되고, 임대인 입장에서는 임차권 말소조건으로 새로운 임차인을 구하면 되기 떄문에 협의를 잘 해보시는게 좋을듯 보입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

A. 사전에 은행에 대출 연장을 신청하셔서 연체 상태를 막아야 합니다.

B. 보험사는 임대차 기간 만료 후 1개월이 지나야 보증 사고로 봅니다.

C. 다른 전세집을 알아보더라도 상환한 상태가 아니기 때문에 추가 대출이 불가합니다.

D. 연장된 기간동안 이자를 납부해야하며, 이는 집주인에게 청구 가능합니다.

E. 민법상 지연이자를 청구할 수 있습니다.

F. 임차권 등기 후, 단기 월세로라도 미리 이사 나갈 곳을 알아보시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

1. 보증보험에 미리 말씀드려, 임대인이 상환을 지연시킨다 통보하시면 됩니다.

2. 결과적으로 보증금을 반환받기 전 까지 전입과 점유를 유지하셔야 합니다.

3. 현 시점 보증보험을 통해 반환받을지 모르는 상황에 다른 전세집을 알아보시는건 무의미 합니다.

4. 서울보증으로 금액을 반환받는건 사전에 임차권설정등기가 되어 있다는 전제 입니다.

임차권등기시 지연이자 및 손해배상금도 같이 청구 가능합니다.

5. 4번과 동일합니다.

6. 퇴거일의 경우 임차인과 합의사항 입니다.

또한 전세의 경우, 새로운 세입자도 대출을 받아 오는 경우가 있으니 한 달 정도 기한을 주고 들어옵니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.