전세금을 못돌려 받으면 어떻게 조취해야하나요?

Question

전세를 살고있는지 4년차입니다12월에 이사를 가는데 전세금의 반은 저희돈반은 대출입니다만약 집주인이 세입자가 안들어왔다가 전세금을 안돌려주면 어찌 조취해야 하나요…?!이사갈집은 계약상태입니다

장주석 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.전세계약이 종료된 후에도 전세금을 모두 반환받지 못한 경우에는 추후 소송 등을 통해 반환받을 수 있으나 임대인의 전세금 반환의무와 임차인의 주택인도의무는 동시이행관계이므로 실제 보증금을 전액 반환받으려면 주택을 인도해야할 것입니다. 결국 이사간 후에도 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않으려면 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 하는 것이 안전합니다. 관련법령주택임대차보호법제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.>1. 신청의 취지 및 이유2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다.1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판4. 임차권등기명령의 집행④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.>⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.>[전문개정 2008. 3. 21.]

한경태 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임대차등기명령신청, 가압류를 해놓고 전세금반환청구소송을 제기하셔야 할 거입니다.질문하신 내용에 기초하여 드린 답변으로 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 이상, 답변드립니다.

배기형 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 배기형 변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.일반적으로 전세금을 반환받지 못하는 경우 소송을 통해 지급받게됩니다만, 소송 종결까지는 상당한 시간이 걸립니다.예상하기로 전세금을 반환받으셔서 이사갈 집의 전세금이나 매매대금에 충당하셔야 하는 상태인 것 같은데, 소송을 통해 반환받으려면 전세금 반환까지 상당한 기간이 걸리므로 원하시는 대로 이사갈 집에 필요한 자금을 조달하기는 어려울 것이라 생각됩니다.현실적으로 전세집에 새로운 세입자가 구해질 때까지 전세금 반환이 지연되는 것을 해결하기는 어려운 면이 있습니다. 다른 방법으로 자금 조달방법을 강구하여 대비책을 마련하시는 것을 고려하셔야 할 것으로 사료됩니다.한편으로 집주인에게 전세금을 반환받아 이를 이사갈 집의 매매대금이나 전세금에 충당하여야 하는데, 예정된 전세만료일에 전세금을 반환받지 못해 이후 이사계획이 틀어져 손해가 발생한다면, 이 손해를 모두 손해배상으로 구하겠다는 취지를 적절히 표시하여 집주인을 압박하시는 방법도 고려하셔야 할 것입니다.참고로, 이사갈 집에 필요한 자금을 어떻게든 조달했다면, 임차권등기명령을 신청해서 전세금 우선변제권 등 권리를 보장받은 상태를 유지하는 것이 필요하다는 점을 염두에 두시기 바랍니다.고민하시는 문제가 잘 해결되시기 바라겠습니다. 감사합니다.

조신한수염고래216 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임대차계약기간이 종료되었음에도 임대인이 임차보증금을 반환하지 않는다면 임대인을 상대로 법원에 임차권등기명령신청을 하거나 임차보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.

김성훈 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.전세 계약 만료 후 보증금 전액을 돌려받지 못하거나 일부만 받은 상태에서 다른 집으로 이사해야 하는 경우가 있습니다. 이사를 하고 집을 비우게 되면 전입신고와 확정일자의 대항력과 우선변제권이 소멸됩니다. 따라서 반드시 임차권등기명령을 신청한 후에 이사를 해야 합니다. 임차권등기명령을 신청하면 해당 부동산의 등기부등본(을구)에 임차인 이름과 보증금 액수가 기재되며 ‘주택 임차권’이라고 표기되며, 대항력과 우선변제권의 효력이 계속 유지됩니다.임대인이 계약만료가 되었음에도 보증금을 반환해 주지 않으면 법원에 보증금반환소송을 제기하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이때 소송비용과 지연이자도 함께 청구할 수 있습니다. 소송비용이란 변호사비용, 인지대, 송달료, 검증료, 감정비, 증인여비 등이 포함되며, 변호사 보수는 대법원규칙이 정하는 금액 범위 안에서 받을 수 있습니다. 그리고 지연이자는 집을 집주인에게 인도한 후에 받을 수 있습니다.