전세 재계약시 갱신계약서내에 특약문의

Question

2023년 5월이 만기인 전세집에 살고있습니다.저희는 11월에 이사가기를 원해서 집주인에게 연락을하니집주인이 임대사업자여서 2년계약으로 전세금 5%인상을하고,  11월에 이사갈때 복비는 본인들이 부담하겠다고합니다.부동산을 통하지않고 새로운계약서를 작성해서 서로 등기로 주고받고자하는데 혹시라도 11월에 새로운 세입자가 구해지지않으면 계약기간은 2년이니 만료기간까지 살아야할수도있을것같은 불안함이 있어서요.이럴때 추가할 특약사항이 있을까요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다.이때 임대인은 이를 거절 할 수가 없고 다만 전임대차의 5%이내에서 차임의 증액을 요청할 수 있습니다.계약만기 2개월전까지 임대인에게 계약갱신청구권을 행사해서 계약한다는 의사표시를 통보하고, 임대인의 제안대로 부동산에 갈 필요 없이  기존계약서에 특약으로 차임증액과 계약기간, 갱신재계약임을 적시하시면 되겠습니다. 갱신계약을 2년으로 하더라도, 갱신계약기간 중에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다. 이때의 복비는 임대인의 부담입니다.즉, 주택임대차보호법에 의거, 11월에 해지를 원할 때에는 3개월 전인 8월경에 해지를 통보하시면 되는 것입니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.1. 임대차계약기간을 11월로 한 경우 임대인은 이 기간을 준수해야 합니다.2. 계약을 갱신하는 경우 최소한 등기사항 전부증명서 정도는 열람을 한 후 이상이 없는 경우에 갱신계약을 진행하시기 바랍니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 어찌됐던 계약기간이 2년인이므로 구두합의 된 내용을 계약서상 명시하는 것이 필요할것으로 보입니다. 다만 계약갱신청구권 사용이라는 명시를 특약에 남겨두었다면 중도해지에는 언제든지 통보가 가능하고 통보된 3개월 후 효력이 발생되므로 사실상 계약갱신청구권 사용을 명시만 하여도 크게 문제되지는 않아 보입니다.

임형순 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인의 5% 인상 요구와 11월 이사시 부동산중개수수료의 임대인 부담은 타당합니다.임차인의 입장에서 중요한 것은 11월 이사시 보증금의 완전한 환불입니다계약서에 "갱신청구권을 사용한 재계약 이며 11월에 계약을 종료한다 "라는 문구만 들어가면 될 것 같습니다갱신청구권을 사용한 재계약중 임차인은 언제든지 계약의 해지를 청구할 수 있고 요청하고 3개월이 지나면 효력이 발생하기 때문입니다.원칙적으로 새로운 임차인이 있든 없든 임대인은 보증금을 환불하여야 합니다원할한 환불을 위해서 3개월이상 남은 시점에 임대인에게 다시 통지하여 확인을 하는 것이 좋겠습니다

김승동 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김승동 공인중개사입니다.현재 상황을 구체적으로 기재하고 계약기간 또한 11월만기로 특약사항에 기재하여,임차상황과 관계없이 11월 00일까지 임차인은 이사를하고 임대인은 보증금을 반환한다를기재하는것이 좋겠네요임대사업자 특성상 5%인상이 필요해보이니 협조해주시고 원만한 계약이 이루어지길 바라겠습니다감사합니다