전세승계하는 아파트 매수질문입니다

Question

현재 원룸 전세로 살고있고 계약은 15개월정도 남았습니다. 아파트를 매수하고싶은데 매수하고 싶은 아파트 전세 세입자 만기가 2개월정도 남은 상황입니다. 제가 아파트를 매수 후 들어가서 살고싶은데 현재 살고있는 원룸을 내놓아도 언제 나갈지 모르니 전세금을 지키기 위해 새로 구매하는 아파트에 전입신고를 못하는게 아닌가 싶습니다. 디딤돌 주택담보대출은 대출 실행 후 전입신고를 꼭해야한다고 들었는데 우리 하나 국민같은 은행에서 주택담보대출을 받으면 전입신고를 안해도 된다는 것을 봤는데 이게 맞는걸까요?? 제 원룸 전세금도 지키면서 아파트를 매수하는 방법이 어떤것이 있을까요?? 원룸 전세금 전세권설정은 계약만기후에 가능하다고 되어있어서…

도와주세요 감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

상황 요약

지금 원룸 전세 살고 있고 계약 15개월 남음.

전세금 지키려면 전입신고 유지해야 함.

새로 사고 싶은 아파트에는 세입자가 있고, 2개월 뒤 퇴거 예정.

디딤돌대출은 대출 실행 후 3개월 내 전입신고 해야 함.

일반은행(우리, 하나, 국민은행 등) 주담대는 전입신고 의무 없음.

디딤돌대출

금리 저렴.

반드시 3개월 내 전입신고 해야 함.

지금 상황에서는 원룸 전입신고를 유지해야 해서 디딤돌 사용이 어려움.

일반은행 주담대

금리는 디딤돌보다 다소 높음.

전입신고 의무 없음.

세입자 있어도 대출 실행 가능.

원룸 전입신고 그대로 두고 아파트 매수 가능.

추천 방법

1. 일반은행 주담대로 아파트 매수.

2. 원룸 전입신고 유지.

3. 아파트 세입자 2개월 뒤 퇴거하면 그때 전입신고.

4. 원룸 계약만기 때까지 전세금 보호 가능.

추가 팁

디딤돌을 꼭 쓰고 싶다면 원룸 전세계약을 ‘전세권 설정 등기’로 변경해야 가능. 다만 집주인이 동의해야 하고 쉽지 않음.

아니면 아파트 잔금일을 세입자 퇴거 직후로 맞추고, 매매계약서에 ‘잔금일에 세입자 퇴거 완료’ 특약 넣는 방법도 있음.

결론은?
지금 상황에서는 일반은행 주담대가 가장 현실적이고 안전한 선택 입니다. 그후 갈아타기를 노리시길 바랍니다.

참고하세요!

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

디딤돌대출(정부 지원 상품):6개월 내 전입신고 필수입니다.

세대주여야 하며, 기존에 보유한 전세집 전입이 되어 있으면 중복 인정이 안 됩니다.

따라서, 원룸 전입이 되어 있는 상태에서 새 아파트로 전입하지 못하면 대출 조건 위반이 됩니다.

일반 은행 대출(국민, 하나 등):은행 자체 주담대 상품의 경우 전입신고를 강제하지 않는 경우가 많습니다.

단, LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등의 심사를 통과해야 하고, 임대 목적이 아닌 실거주 목적임을 증명하기 위해 전입을 요구할 수도 있습니다

원룸의 보증금을 지키기 위해서는 기간내에 빨리 빼면 되고 만약에 기간내에 못빼면 임대인께 사정얘기를 하고 전세권 설정등기를 하셔야 합니다

전세권 설정등기는 임대인의 동의가 있어야 가능하니 빨리 빼는 방법이 제일 안전하긴합니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대차계약의 경우 임대인과 임차인은 계약기간을 서로 이행을 해야 되는 의무가 있습니다.

또한 계약해지를 하기 전에 즉 보증금을 받기 전에 전출을 하게 되면 대항력을 잃게 되어 문제가 발생을 할 수 있습니다.

가장 좋은 방법은 새로운 세입자를 빨리 찾아서 계약해지를 하는 것이 우선이고 이게 되지 않을 경우 가족중에 한명을 전세집에 전입을 시키고 전출을 할 경우 대항력을 잃지 않는 방법이 있습니다.

또한 은행 대출 상품에 따라 전입의무 유무를 달리 하니 은행에 대출 상품별로 상담을 해보시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

디딤돌 대출을 받으시면 무조건 1개월이내 전입신고를 하셔야 합니다. 은행별로 차이는 없습니다. 이유는 디딤돌대출상품은 은행이 연계하여 대신 판매만 할뿐이지 관리 및 운영 주체는 주택도시기금이 하기 떄문입니다.

이러한 경우 일단 시중은행 대출을 이용하신뒤에 전입신고가 가능한 시점에 디딤돌대출로 변경신청(소유권이전등기후 3개월이내)을 할수 있고 다른 방법으로는 현 주택에 가족중 한분을 전입신고하여 대항력을 유지한뒤 본인만 매매한 주택에 전입신고를 하는 방식으로 일시적인 대처는 가능할수 있을듯 보입니다.