건물주가 신탁사에서 대출받은 후 공실을 세입자와 전세계약을 맺고 2년 후 공매가 됐는데 이 경우 세입자의 보증금은 날아가는 건가요?

Question

세입자아 건물주가 공실 전세계약 시 대출 이자를 내고 있었는데 그 명의가 건물주 명의가 아니라 신탁회사의 소유로 해서 대출이 진행되었습니다. 대출이자를 내고 있어서 그때는 집이 넘어가지 않은 상태였었는데 이제는 완전히 전 호수가 공매가 완료된 상태입니다. 지하 사는 분은 누구와 전세보증금을 놓고 다퉈야 하는 건가요? 법적으로 대항할 권한이 없는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  신탁회사 명의로 소유권이 이전된 상태에서 체결된 전세계약이라면, 원칙적으로 세입자는 건물주 개인이 아닌 신탁회사를 상대로 대항력을 주장할 수 없고, 공매가 완료된 경우 보증금 회수 위험이 매우 큽니다. 다만 계약 체결 시점과 신탁 설정 시점, 임차인의 인식 가능성 등에 따라 예외적으로 보호 여지가 있는지 개별 검토가 필요합니다.

• 법리 검토
  신탁부동산은 형식상 소유자가 신탁회사이므로, 실질적인 건물주가 따로 있더라도 법적으로는 신탁회사가 처분권을 가집니다. 신탁 설정 이후에 신탁회사 동의 없이 체결된 임대차계약은 신탁회사 및 이후 공매 낙찰자에게 효력이 미치지 않는 것이 원칙입니다. 이 경우 임차인은 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 인정받기 어렵습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  지하 세입자는 먼저 신탁원부를 확인하여 신탁 설정 시점과 계약 체결 시점을 정확히 비교해야 합니다. 신탁 이전에 계약이 체결되었다면 보호 가능성이 있으나, 신탁 이후라면 보증금 반환청구 상대방은 기존 건물주 개인이 됩니다. 공매 낙찰자에게 직접 보증금을 청구하는 것은 현실적으로 어렵습니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  보증금 회수 가능성은 낮더라도, 건물주 개인을 상대로 보증금 반환 소송이나 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 또한 계약 당시 기망이나 설명의무 위반이 있었다면 별도의 책임 추궁 여지도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

말씀하신 사정만으로는 정확한 권리관계 확인이 안됩니다. 누가 누구와 언제 어떤 계약을 했고 그 이후에 어떤 상황이 되었는지 모든 사정을 구체적으로 기재해주셔야 확인이 가능합니다.