전세보증금 반환 불발 시 매매계약금 몰수(특별손해) 청구 가능 여부 및 대응 방법 문의
안녕하세요. 전세 만기와 아파트 매매 잔금일이 겹치는 상황에서 법적 대응이 필요할 수 있어 문의드립니다.
• 현 상황
• 전세보증금: 2억 원 (이 중 1억 5천만 원은 전세대출, 제 실제 보증금은 5천만 원)
• 전세계약 만기일: 2025년 10월 29일
• 신규 아파트 매매계약: 매매가 2억 2,500만 원, 계약금 2천만원(청약해지금) 납부
• 매매 잔금일: 2025년 10월 29일 (전세 만기일과 동일)
• 문제
• 현 집주인이 “새로운 세입자가 들어와야만 보증금을 반환할 수 있다”는 입장을 보이고 있습니다.
• 만약 전세보증금 반환이 지연되면, 저는 아파트 매매계약의 잔금을 치르지 못해 계약금 2천만 원을 몰수당할 위험(특별손해)이 있습니다.
• 질문
1. 내용증명에 “보증금 미반환 시 매매계약금 몰수 위험(특별손해)”까지 포함하는 것이 실제 집주인에게 효과적인 압박 수단이 될 수 있을까요?
2. 특별손해(계약금 몰수분)에 대해 소송 시 배상 가능성이 어느 정도인지, 판례 경향은 어떤지도 궁금합니다.
3. 만기 전(10월 29일 이전)에는 집주인에게 반환 의무가 법적으로 발생하지 않는데, 이 단계에서 변호사를 선임하면 잔금일까지 보증금을 확보할 수 있는 현실적인 방법이 있을까요?
4. 만기일에 보증금이 반환되지 않는다면, 변호사를 통해 보증금 + 특별손해 배상 청구 소송을 진행할 때 필요한 자료(전세계약서, 매매계약서, 내용증명 외 추가 증빙)는 무엇이 있을까요?
5. 보증금 미반환 시 발생하는 지연이자는 어떻게 산정되며, 실제 소송에서는 어떤 비율이 인정되는지도 알고 싶습니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
특별손해는 채무자가 그 내용을 알고 있었어야 청구가 가능하기 때문에 내용증명에는 반드시 내용을 포함시켜야 합니다. 인과관계가 인정된다면 충분히 인정될 수 있는 부분이십니다.
손해의 발생과 그 손해에 대해 임대인이 알고 있었음을 입증해야 하므로 계약서와 내용증명 정도 있으면 기본적인 자료는 갖춰집니다.