토지매매계약시 지상농막 철거관련문의합니다

Question

토지매매계약중이며

현재 계약금 수령한 상태이고

계약당시 농막이 있는 상황을 알고 진행하였는데

매수인이 토지에 태양광설치 허가 진행하려던중

농막이 설치되어 있어 허가가 안 나온다고 지금 매도인이 저에게 철거요청을 하였습니다

계약당시 해당 내용에 대한 언급이 없었고

중간에 요청을 하였습니다

제가 궁금한것은

철거는 매수인보고 하라했더니

매수인이 현재 토지소유자인 제가 철거를 진행해줘야 한다고 합니다

철거비용이 저는 추가발생하고

만약에 계약이 취소되면 농막만 사라지니 농막설치했던 비용 또한 저는 손해를 보는것이어서 어떻게 해야하는지요?

처음에 해당 농막에 대한 협의가 없어 다시 협의를 해야될듯 한데 상대방은 무조건 현 토지소유자인 제가 철거를 해야한다고 합니다

Answer 1

안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.

일반적으로 토지의 매매계약인 경우 지상의 물건이 제3자의 물건이 아닌 경우에 특약이 없는 경우 지상의 물건에 대한 모든 권한을 토지와 일괄 매매가 되게 됩니다. 따라서 매수인이 농막의 존재를 알고 있었다면 농막의 소유권도 토지와 함께 넘어 가게 됩니다. 또한 매매 계약 시에 특정한 사업에 대한 허가를 득 하지 못하는 경우에는 계약을 취소 한다는 특약이 없는 경우 그러한 사정만으로는 계약을 파기 할 수도 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

토지 매매 계약 시 농막 철거 관련 사항은 계약 당사자 간의 협의에 따라 결정됩니다.

농막은 농업용 시설물로, 태양광 설치 허가를 받기 위해서는 철거해야 합니다. 농막의 철거는 매수인의 의무이며, 매도인은 이에 협조해야 합니다. 만약, 계약 당시 농막에 대한 협의가 없었다면, 계약서에 해당 내용을 추가하여 명확히 하는 것이 좋습니다.

협의가 되지 않는다면, 계약을 파기하거나, 농막 철거 비용을 매매 대금에서 공제하는 등의 방법을 고려할 수 있습니다.

상대방과 협의하여 원만한 해결책을 모색해 보시는 것이 좋습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

계약서를 작성전 문제의 소지가 될 것은 사전 특약사항에 전부 기재하여 분쟁의 소 지를 방지하셔야 합니다

농막은 지상권에 해당하는 설비이므로

현재 소유자 명의로 되어 있으므로

매수자가 사용치 않고 철거를 요청하면 본인이 행정절차에 따라 철거 신정을 하고 철거를 해 주어야 하겠지요

그리고 태양광 허가를 위하여 토지매수시에는ㅡ본 계약시 태양광 개발 및 허가문제는 전적으로 매수자 책임으로 이로 인한 계약해제는 인정하지 않는다ㅡ라는 특약사항도 필요하리라 봅니다

그래야 허가 불발시 계약해제를 요구할 수 없도록 하셔야 하며 만일 계약해제시 손배소 책임을 지울 수 있다고 봅니다

참고 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

계약당시 해당 내용에 대한 언급이 없었고

중간에 요청을 하였습니다

제가 궁금한것은

철거는 매수인보고 하라했더니

매수인이 현재 토지소유자인 제가 철거를 진행해줘야 한다고 합니다

철거비용이 저는 추가발생하고

만약에 계약이 취소되면 농막만 사라지니 농막설치했던 비용 또한 저는 손해를 보는것이어서 어떻게 해야하는지요?

==> 매매계약서상에 철거에 관한 문제가 없었다면 매도인의 입장에서 철거를 하지 않아도 됩니다.

처음에 해당 농막에 대한 협의가 없어 다시 협의를 해야될듯 한데 상대방은 무조건 현 토지소유자인 제가 철거를 해야한다고 합니다

==> 현재 상황을 고려할 때 매도인이 철거해야 하는 의무가 없습니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

계약서작성일에 농막철거의 요청이 없었던경우 이미 계약이 완료되었으므로 매수인이 철거해야 합니다.