맹지에 대한 질문입니다 향후 어떻게 처리해야할지 맹지가 맞는지 궁금합니다

Question

사진 상 69답, 70답이 저희 땅이고 위 도로는 공장입니다

네이버 지적도와 토지이음 사진 첨부합니다

밸류맵 상으로는 70답이 세로(불)이라 표기되고 69답은 맹지로 뜹니다

위 도로는 법인이라고 뜹니다

현 상태에서 맹지가 맞는지 맹지에도 급이 있다면 어느정도인지

향후 어떻게 맹지를 탈출해야할지

현 상태로 판매한다면 주변 시세대비 어느정도에 판매해야하는지

너무 궁금합니다 감사합니다

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Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

맹지 맞습니다. 매매하려면 시세 50~60%정도로 내놓으면 매매가 쉽게 될 것입니다. 장기 보유 시 사도 개설 투자 검토해보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

법적으로 완벽한 맹지입니다.

지적도상 69답과 70답은 위쪽 공장용지와 맞닿아 있지만

그 사이를 가로지르는 하천이 있습니다.

또한 우쪽 공장 내부도로는 사유지일 가능성이 매우 높고

공공 도로로서의 지위를 인정다지 못했다면

내 땅과 연결된 도로가 없는 셈입니다.

일단 구거를 활용해보세요

구거점용허가와 교창 설치를 추천드립니다.

70답과 위쪽 도로 사이의 하천 632구에 대해 구거점용허가를 받는 방식입니다.

하천위에 다리를 놓거나 관을 묻어 길을 내는 것이죠

지자체에 확인하여 점용 허가가 가능하다면

위쪽 법인소유 도로와 연결할 수 있는 협상을 진행해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

맹지를 탈출하기 위해서는 2m이상의 보행과 자동차 통행이 가능한 4m이상의 도로와 접해야 건축이 가능하게 되어 맹지를 탈출을 할 수 있습니다. 70의 경우 도로접면 구분에서 세보(불)에 접해 있고, 자동차 통행이 불가능하지만 경운기 등 이륜차 통행이 가능한 도로에 한 면이 있는 토지로 완전한 맹지라기 보다는 도로 확장이 가능할 경우 맹지 탈출이 가능해 보이지만 69의 경우는 그러한 통행 도로가 없기 때문에 맹지로 보여 집니다.

토지의 경우 쓰임새 즉 건축에 대한 쓰임새가 있을 경우 가치가 높고 위의 경우 맹지일 경우 가치가 낮게 형성이 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.

결론부터 먼저 말씀드리자면, 보여주신 이미지만으로 추정해보면, 맹지탈출 가능성이 높은 토지로 보여집니다.

사실, 맹지는 이미 아닌것으로 보여지긴 하지만 여러 변수가 있기도하고, 현황과 공장 내부로 통과하는 도로의 법적인 판단이 핵심인데, 제공해주신 정보만으로는 100%장담할 수는 없기 때문에 조심스럽게나마 아래처럼 추가 답변 드립니다.

일단, 69번지와 70번지 사이의 구거는 구거점용을 받아 토지를 연결하실 수 있고, 70번지가 도로와 접해있기때문에 이미 건축행위(개발행위허가)가 가능할 것으로 보여지긴 합니다.

마지막으로, 도로가 법인 또는 개인의 소유의 사유지더라도 건축행위의 형태 등에 따라 공중이 사용하는 도로로 인정될 수 있습니다.

밸류맵에서 제공하는 맹지정보는 브이월드 등 국가에서 제공하는 정보를 가져와 그대로 보여줄 뿐이며, 종합적인 분석으로 맹지여부를 판단하는게 아니라, 각 개별 필지별로 단순히 도로와 접했는지 여부로 판단합니다. 그래서 신뢰성이 떨어지는 정보이니 단순 참고용으로만 보시는게 좋습니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

지적도상 도로와 맞닿아 있지 않아 법적으로는 맹지가 맞으나 실제 차량 진입이 가능한 현황 도로가 바로 옆에 있어 매지 중에서는 탈출 가능성이 매우 높은 상급지에 해당합니다. 밸류맵의 새로 표기는 차량 통행은 가능하나 건축 허가용 도로는 아니라는 의미이므로 향후 도로 소유 법인으로부터 토지사용승낙서를 받거나 해당 도로 부지를 일부 매수하면 즉시 건축이 가능한 금싸라기 땅으로 변모할 수 있습니다. 현재 상태로 매도 시 주변 시세의 50~70% 수준이 일반적이지만 인접한 공장 법인 입장에서는 부지 확장을 위해 반드시 필요한 땅이므로 시세의 80% 이상 또는 그 이상의 유리한 가격으로 협상할 여지가 충분합니다. 결론적으로 서둘러 팔기보다는 도로 소유주와 진입로 사용 협의를 먼저 진행하여 땅의 가치를 높이거나 해당 법인에 공장 확장 부지로 매각 제안을 하시는 것이 경제적으로 가장 이득입니다.