경제
전세보증금 미반환 상태에서 주담대여부
현재 상황
- 현 거주 빌라 보증금 : 1억4천만원
- 현 거주 빌라 계약만료 : 25.09.01.(묵시적 연장후 거주중)
- 중소기업 전세 대출 : 1억원
* 26.05.01 기준으로 임대차 종료를 요청하였으나, 임대인 사정으로 26.09.01 이후에 보증금 반환이 가능하다는 답변이 왔습니다.
위와 같은 상황에서 아파트를 생애최초 구매를 하여 26.06.12에 잔금을 치뤄야 하는 상황일 경우에 대해 질문드립니다.
1. 전세대출중 주담대는 실행이 안되는것으로 알고있습니다.
주담대를 받기위해선 전세대출을 임차인인 제가 상환해야하는 것인지 질문드립니다.
2. 임차인이 상환해야 하는 경우 임대인에게 취할 수 있는 조치를 알려주시기 바랍니다.
감사합니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세대출이 있는 상태에서는 일반적으로 새로운 주택담보대출 실행이 제한되는 경우가 많습니다. 주담대를 받으려면 보통 기존 전세대출을 먼저 상환하거나 보증금 반환이 이루어져 대출이 정리되어야 진행되는 경우가 대부분입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 전세대출중이라도 주담대 신청은 가능합니다. 다만 전세대출이 기대출로써 한도에 영향을 주기에 보통은 동일날짜에 상환과 대출실행을 가능토록하여 상환조건부 주담대를 받게 됩니다. 질문의 경우라면 이러한 대출상품 이용이 어렵기에 주담대를 신청하더라도 전세대출로 인해 한도감액은 에상하셔야 합니다.
2. 묵시적갱신중 5월 1일 해지를 요구하였다면 계약해지는 8월1일부로 자동으로 되게 됩니다. 이때 임차권등기를 신청하고, 등기이후에 보증보험등의 구상권청구를 하실수 있습니다. 보증보험이 없다면 당연히 반환소송 및 경매신청으로 이어지는게 일반적 순서입니다. 물론 해당기간내 협의를 계속하면서 반환을 유도하셔야 하고, 임차권등기 완료이전까지는 주택점유와 전입신고를받드시 유지 하셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세대출이 남이 있는 상태에서 주담대 실행은 제한되는 것이 맞습니다.
하지만 조건부 실행은 가능하므로 은행 내방하여 상담을 해보시길 바랍니다.
임차인이 직접 전세대출을 상환해야 주담대가 원활하게 실행되지만 은행에서는 전세대출 잔액만큼 주담대를 먼저 실행해 상환에 투입하는 동시상환 방식도 가능합니다. 은행과 사전 협의를 하시길 바랍니다.
위 상황으로는 묵시적 갱신 상태인데 임차인은 언제든지 계약을 해지 할 수 있고 임대인은 3개월 안으로 보증금을 반환해줘야 합니다. 최대 3개월이라 임대인은 8월에 보증금을 반환해줘야 합니다. 따라서 1개월 정도 빠르게 임대인에게 보증금을 반환을 요청해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
원칙은 전세대출 중기청은 무주택 유지 조건으로 아파트 잔금을 치르고 주담대를 실행하려면 기존 전세대출을 반드시 먼저 상환해야합니다. 두 대출이 동시에 잡히면 대출 한도가 나오지 않으며 은행 실무상 전세대출 상환 조건부로 주담대가 승인됩니다. 먼저 보증금 미반환으로 인한 주담대 이자 등 특별손해를 배상하라고 명시한 내용증명을 보내어 압박해야 합니다. 잔금 지급 후 새집으로 전입신고를 하기 전에 반드시 기존 빌라에 임차권등기를 완료해야 대항력이 유지됩니다. 약간의 짐도 놔두어 점유유지를 하시고 보증보험 이행청구가 가입되어 있다면 계약 종료 1개월 후 허그에 등에 청구하면 대위변제를 해줍니다. 결론적으로 본인 자금이나 단기대출로 전세대출을 먼저 끄고 주담대를 실행한 뒤 임대인에게는 소송이나 경매를 통해 보증금과 지연이자를 받아내야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,법적으로 전세대출이 있으면 주담대 불가는 아닙니다
그러나 전세대출을 정리해야 하는 구조가 되는 경우가 많습니다
특히 중소기업 전세대출은 규정이 엄격한 편이라
주택 취득 시 상환 요구 가능성이 높습니다
반드시 대출은행에 약관 확인이 필요합니다
,임대차가 종료되면 임대인이 보증금을 반환할 의무가 먼저입니다
임차인이 선상환할 의무는 없습니다
다만 현실적으로 주담대 실행 조건 때문에
은행이 전세대출 상환을 요구할 경우가 많습니다
임차인이 먼저 상환해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다
이건 법적 의무가 아니라 대출 실행을 위한 현실 조건입니다
,묵시적 갱신 후라면
최소 3개월 전에 해지 통보가 적법했는지가 중요합니다
26.05.01 통보 → 3개월 경과 시점에 종료 확정
(요건 충족 여부 다시 한번 점검 필요)
그다음에 임차권등기명령 신청해야 합니다
관할 법원에 신청하면 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지되고 새 아파트로 전입 가능합니다
전문가와 협의해서 이런 절차를 밟으시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 기존 전세대출이 있을 경우 주택담보대출 특히 기금대출의 경우 대출에 제한이 될 수 있습니다.
또한 주택담보대출 실행 시 기존 전세대출 상환 조건일 경우 승인을 해주는 경우가 대부분이라 할 수 있습니다.
그리고 주택담보대출 실행 시 전입의무가 있을 경우 기존 전세집에서 전출을 해야 하는 위험부담도 있습니다.
즉 기존 전세집 전출을 하게 되면 전세보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.따라서 우선 임대인과 협의를 보증금 반환을 하시는 것이 가장 우선이고 그렇치 못할 시 전세대출 상환 조건으로 주택담보대출 실행을 하고 또한 임차권등기명령등을 통해서 기존 전세집은 권리를 남겨두어야 합니다.
따라서 임대인에게 임차권등기명령을 할 수 있다는 의미의 내용증명등을 보내시고 반드시 전세보증금이 반환되어야 된다고 명시를 하시고 확답을 받으시는 것이 향후 주택담보대출 받고 이사를 하시는데 도움이 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.