임대차 갱신 합의 효력 여부 문의 드립니다.
안녕하세요.
저는 현재 임차인으로 8년째 동일한 주택에 거주 중이며, 임대차기간은 2026년 1월 30일까지입니다.
임대인은 캐나다에 거주하고 있습니다. 그동안의 갱신계약은 카카오톡 등을 통해 임대인과 연락한 뒤, 한국에 거주 중인 임대인의 어머니께서 대리로 참여하여 계약서를 작성하는 방식으로 진행되었습니다.
이번에도 같은 방식으로 갱신을 진행하려 하였으나, 임대인이 카카오톡 친구 목록에서 사라져 연락이 불가능한 상황이었습니다. 이에 임대인의 어머니께 문자와 전화를 통해 “임대차계약을 현재 조건(보증금 및 월세 동일)으로 갱신하고자 한다”는 의사를 전달하였고, 아드님(임대인)과 연락 후 답변을 부탁드렸습니다.
당시 저는 2025년 8월~9월초 사이 인근 부동산 시세를 확인하였고, 현재 거주 중인 금액과 큰 차이가 없었으며, 같은 조건의 새 아파트가 더 낮은 월세로 나와 있어 이사도 검토 중이었습니다. 따라서, 만약 현재 금액보다 인상 요구가 있다면 이사할 계획이었습니다.
그런데 2025년 9월 25일 오후 1시 8분경, 임대인의 어머니로부터 “이전 금액으로 계속 거주하라”는 답변을 전화로 직접 들었습니다.
저는 이를 임대인의 최종 승낙으로 인식하였고, 이에 따라 이미 예약했던 다른 부동산 계약(보증금 3억 / 월세 160만 원)을 취소하였습니다.
이와 같은 경위에 따라, 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권) 및 민법상 청약과 승낙의 원칙에 따라
2025년 9월 25일부로 종전 조건(보증금 및 월세 동일)으로 임대차계약이 이미 성립되었다고 판단합니다.
또한, 지난 8년간 세 차례의 계약서 작성 과정에서 임대인의 어머니가 일관되게 임대인을 대신하여 계약을 진행해온 점은 ‘묵시적 대리관계’로 인정될 여지가 충분하다고 생각합니다.
따라서 이번 갱신 결정 역시 유효하게 성립된 것으로 보며, 저는 선의로 계약이 성립되었다고 믿고 행동하였습니다.
이후 임대인이 “어머니에게 위임한 적 없다”며 월세를 20만 원 인상해야 한다는 내용을 카카오톡으로 보내왔습니다.
이에 따라, 임대인의 어머니의 전화상 승낙(“이전 금액으로 계속 거주하라”)이 법적으로 유효한지,
또 임대인의 일방적 인상 요구가 효력이 있는지 확인하고자 합니다.
빠른 법적 검토 부탁드립니다.
안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.
8년간 동일한 주택에 거주하시면서 임대인의 어머님을 통해 갱신 계약을 진행해 오셨는데, 이번 갱신 과정에서 어머님과 합의한 '동일 조건 갱신'을 임대인 본인이 부인하며 월세 20만 원 인상을 요구하여 매우 당황스럽고 곤란한 상황이실 것 같습니다. 특히 어머님의 승낙을 믿고 다른 부동산 계약까지 취소하여 금전적 손해가 발생할 수 있는 상황에 깊이 공감합니다.
질문자님께서는 지난 8년간의 계약 관행을 근거로 '묵시적 대리관계'를 주장하시며, 2025년 9월 25일 어머님의 전화상 승낙("이전 금액으로 계속 거주하라")으로 갱신 계약이 유효하게 성립되었다고 판단하고 계십니다. 그러나 법률적으로 이 주장이 받아들여지기는 어려울 수 있습니다. 가장 중요한 쟁점은 '대리권'의 존속 여부입니다. 과거 임대차 계약 갱신 시 어머님에게 명시적 또는 묵시적으로 대리권이 수여되었다고 하더라도, 그 대리권이 이번 2026년 1월 30일에 만료되는 계약의 갱신에까지 자동으로 이어진다고 단정할 수 없습니다. 대리권은 원칙적으로 개별 법률 행위마다 수여되어야 하기 때문입니다.
임대인(아들)이 "어머니에게 위임한 적 없다"고 명확히 부인하는 현 상황에서는, 어머님의 행위는 법률상 '무권대' 행위로 볼 가능성이 높습니다. 민법상 무권대리 행위는 본인(임대인)이 이를 추인해야만 효력이 발생합니다. 질문자님께서는 어머님을 통해 임대인에게 '동일 조건 갱신'을 최고(요청)하셨으나, 임대인 본인이 카카오톡을 통해 월세 20만 원 인상을 요구한 것은 어머님의 무권대리 행위(동일 조건 갱신)를 추인하지 않고 거절한 것으로 해석됩니다. 따라서 2025년 9월 25일에 어머님과의 전화상 합의는 임대인 본인의 추인 거절로 인해 종국적으로 무효가 된 것으로 보아야 합니다.
결론적으로, 임대인의 일방적인 인상 요구는 효력이 있다기보다는 '새로운 갱신 조건의 제시(새로운 청약)'로 보아야 하며, 안타깝게도 어머님과의 합의는 법적 효력을 갖기 어렵습니다. 질문자님께서는 어머님의 승낙을 선의로 믿고 다른 부동산 계약을 취소하는 손해를 입으셨는데, 이 손해에 대해서는 유효한 계약이 성립되지 않았으므로 임대인에게 책임을 묻기 어렵습니다. 대신, 질문자님은 무권대리인인 임대인의 어머님을 상대로 민법 제135조(무권대리인의 책임)에 따라 계약 이행 또는 손해배상(다른 부동산 계약 취소로 인한 손해 등)을 청구하시는 것을 법적으로 검토해 보셔야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
8년간 3회에 걸쳐 임대인의 어머니가 임대인을 대신하여 계약서 작성 및 계약갱신을 진행한 사실이 있고,
임대인 역시 실질적으로 이를 인정하고 따랐던 전력이 있습니다.
이러한 반복적 행위를 기준으로 봤을 때, 임차인(질문자) 입장에서는 임대인의 어머니가 대리권을 가지고 있다고 ‘신뢰’할 만한 합리적 근거가 충분히 있습니다.
실제로 과거 갱신 때 임대인이 이의를 제기한 적 없으므로, 임대인의 어머니에게 묵시적/표현대리권이 인정될 수 있다고 주장해 볼 여지는 있어 보입니다. (민법 제125조, 제126조). 그런 점에서 임대인의 어머니의 전화상 승낙(“이전 금액으로 계속 거주하라”)은 유효한 대리행위로 볼 여지가 있다고 할 수 있습니다. 즉 ,2025. 9. 25. 임대인의 어머니의 승낙 의사표시로 이미 기존 조건으로의 계약갱신이 성립된 상태라고 주장해 볼 수는 있겠습니다.
상대방의 입장에서는 지속적으로 증액을 요구할 수 있어, 다툼의 여지가 상당한 경우,또는 응답하지 않거나 명확히 거절하는 경우, 주택임대차분쟁조정위원회 또는 지방법원에 “계약갱신 확인” 소송 및 분쟁조정 신청을 고려해보시기 바랍니다.