리모델링 사업 절차가 궁금합니다.
리모델링과 재건축 사업이 있는데
리모델링과 재건축 각각 장점과 단점에.대해서설명부탁드리고 , 리모델링의 사업절차와 구체적인 진행년도가 궁금합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
리모델링 사업의 절차는 다음과 같이 요약될 수 있습니다:
계획 수립:
리모델링의 목적과 범위를 결정합니다. 어떤 부분을 개선하고, 어떤 디자인을 채택할지 결정합니다.
예산을 설정하고, 필요한 자금을 확보하거나 대출을 신청합니다.
전문가와 협의하여 설계도면을 작성하고, 필요한 허가나 면허를 획득합니다.
자재 및 장비 준비:
리모델링에 필요한 재료, 장비, 도구 등을 확보합니다.
구매하기 전에 가격을 비교하고, 품질을 확인합니다.
공사 준비:
공사 시작 전에 공간을 청소하고 준비합니다.
보호용 시트를 깔고, 주변 장비나 가구를 보호합니다.
건설:
건설 작업을 시작합니다. 이는 벽돌, 목재, 건설 등 다양한 유형의 공사를 포함할 수 있습니다.
전문가나 건설업체와 협력하여 안전하고 효율적으로 작업합니다.
공사 중에는 변경 사항이 생길 수 있으며, 그에 따라 조정해야 할 수 있습니다.
마무리:
건설이 완료되면 마무리 작업을 시작합니다. 이는 도장, 바닥재 교체, 가구 조립 등을 포함할 수 있습니다.
전기 및 배관 작업을 마무리하고, 인테리어 장식과 가구를 설치합니다.
검수 및 품질 보증:
공사가 완료되면 전문가나 관계 당국에서 검사를 받습니다. 건축 규정을 준수하는지 확인하고, 안전한 사용을 보장합니다.
필요하다면 보증 기간을 제공하여 후속 서비스 및 유지 보수를 제공합니다.
리모델링은 대규모인 경우에는 전문가나 건설업체와 함께 작업하는 것이 좋습니다. 또한, 현지 건축 규정 및 법률을 준수하는 것이 중요합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
리모델링과 재건축의 가장 큰 차이점은 리모델링은 아파트 뼈대를 남겨둔채 수평,수직으로 증축을 하는 과정이고, 재건축은 모두 철거뒤에 다시 건축하는 것입니다. 그에 따라 리모델링은 개발기간이 짧다는 장점이 있지만 재건축에 비해 일반분양이 적기 떄문에 분담금이 높아질수는 있습니다. 반대로 재건축은 공사기간과 절차가 리모델링에 비해 시간이 걸리지만, 일반분양세대가 늘어나기 때문에 분담금이 줄어들수 있습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 강동현 공인중개사입니다.
리모델링은 기존 아파트의 뼈대는 그대로 둔 상태에서 전면적인 개보수를 하는거라 보시면되고,
반면 재건축은 완전히 아파트를 철거한 후 신축으로 아파트를 짓게됩니다.
리모델링과 재건축의 가장 큰 차이점은 기존 세대수 대비 몇 세대나 더 증가할 수 있냐입니다.
이건 곧 수익성과 직결이 되는것이죠.
리모델링은 세대수를 늘리기 위해서는 수직증축을 해야하는데,
그렇게 늘릴 수 있는 세대수는 많지 않습니다.
반면 재건축은 남아있는 용적율을 사용하여 가능한 최대한의 세대수를 만들어내기 때문에
늘릴 수 있는 세대수가 리모델링에 비해 많고, 수익성도 좋아지는 것입니다.
일반적으로 재건축이 더 좋다고 보시면되고, 재건축이 힘든(용적율이 높은) 단지의 경우 리모델링을 추진하게됩니다.
아파트 리모델링 사업 절차는 아래와 같습니다.
① 추진위원회 설립(임의단체)
- 공식적인 조합 설립 전에, 조합을 설립해서 리모델링을 추진하고자 하는 아파트 주민들이 모여서 추진위원회를 설립하고 조합설립을 위한 동의를 받는 과정이다.
② 조합설립인가
- 리모델링 조합설립은 재건축, 재개발과는 다르게 소유자의 2/3이상(66.7%) 동의를 얻으면 된다.
- 주택단지 전체 리모델링을 실시할 경우, 전체 동의율은 2/3이상, 각 동별 1/2(50%)이상 동의 필요
③ 시공사 선정
- 시공사 선정이 비교적 일찍 되기 때문에 시공사 선정이 되었다고 해서 정상적으로 진행된다고 생각하는 것은 금물이다. (시공사 선정 후 단계에서 진행이 안되는 경우가 태반)
④ 1차 안전진단
- 시장, 군수 등 지자체장에게 리모델링을 위한 안전진단 허가를 받기 위해 신청하는 것이고, 앞의 재개발, 재건축 절차에서 안전진단에 대해서 설명해 놓은 것이 있으면 참조하면 되고, 결론적으로 수직증축을 위해서는 B등급, 수평증축을 위해서는 C등급이 나와야 한다. (D, E 등급은 재건축 진행대상, A등급은 현재 상태 유지)
- 1차 안전진단까지는 사실 큰 문제없이 조합에서 예상한대로 나올 것이고 왠만하면 B등급이 나온다고 생각하면 된다.
⑤ 도시계획 심의 + 건축위원회 심의(전문기관 1차 안전성평가)
- 세대 수 50세대 이상 증가 시 구 도시계획위원회 심의 필요
- 지구단위구역 내 용적률 완화 시 시 도시계획위원회 심의 필요
- 전문기관 1차 안전성평가는 수직증축형인 경우에만 해당하는 것으로, 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에 증축범위의 적정성에 대해 검토를 의뢰한다. (기본 30일, 연장하면 최대 50일 이내 검토결과 회신)
- 이 때부터 수직증축의 경우에는 발목이 잡히는 경우가 많다. 아무래도 기본 골조는 그대로 유지하면서 층수를 더 높이고 지하를 만드는 행위가 안전상 위험하고 잘못 승인을 해줬다가는 큰 문제가 생길 수 있는 것이기에 꽤나 쉽지 않을 수 있다.
⑥ 사업계획(행위허가, 75%이상 동의) + 실시설계(전문기관 2차 안전성평가)
- 세대 수 30세대 이상 증가 시에는 사업계획승인을 받아야 함
- 세대 수 30세대 미만 증가 시에는 행위허가만 받으면 됨
- 조합설립 이후에 최종적으로 단지 내 소유자의 3/4(75%)이상 동의, 각 동별 1/2(50%)이상 동의를 받아서 행위허가를 신청해야 한다.
- 전문기관 2차 안전성평가는 수직증축형인 경우에만 해당
⑦ 분담금 확정 총회
- 조합원의 분담금이 최종적으로 얼마인지 확정하고 고시하는 총회를 개최한다.
⑧ 이주 / 2차 안전진단 → 철거
- 2차 안전진단은 수직증축형인 경우에만 실시
⑨ 착공, 준공
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